|
|
Вопросы и ответы
Продукт Новостройка
-
Ответы на вопросы по программе «Новостройка»
-
1. Каков срок (дата) вступления в действие Специальных условий?
Специальные условия вступают в силу для поставщика с даты подписания обеими сторонами договора поставки (отдельно заключаемых Договоров купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) в рамках действующих Соглашений о сотрудничестве с Поставщиком). В случае внесения в дальнейшем Агентством изменений в Специальные условия, в том числе в случае изменения размера Ставки рефинансирования (выкупа), такие изменения действуют для кредитов/займов, по которым кредитные договоры/договоры займа заключены по истечении установленного в договоре поставки срока. В договорах поставки, заключенных на 2011 год, изменения Специальных условий вступают в действие для ипотечных кредитов /займов, по которым кредитные договоры/договоры займа заключены по истечении 60 (шестидесяти) календарных дней с даты официального опубликования в ЕИС АИЖК уведомления о внесении изменений в Специальные условия.
Дата публикации: 06.06.2011
Специальные условия вступают в силу для поставщика с даты подписания обеими сторонами договора поставки (отдельно заключаемых Договоров купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) в рамках действующих Соглашений о сотрудничестве с Поставщиком). В случае внесения в дальнейшем изменений Агентством в Специальные условия датой вступления таких изменений считается дата подписания Договора купли-продажи закладных (для вновь заключаемых договоров) или дата подписания дополнительного соглашения (для ранее заключенных договоров).
Редакция ответа от 05.04.2010
-
2. Будут ли, и на каких условиях выкупаться закладные, удостоверяющие права требования по кредитам /займам, выданным на приобретение возведённых/возводимых многоквартирных домов, до вступления в действие Специальных условий?
В соответствии с пунктом 9.1 Специальных условий Агентством рассматриваются Ипотечные кредиты/займы, предоставленные по кредитным договорам/договорам займа, заключенным после 1 июля 2009 года, т.е. применительно к займам: займы, фактически выданные после 01.07.09г.
При комплектовании кредитных дел допускается использование как типовых форм документов, размещенных в разделе Формы документы/Стандарты АИЖК, так и адаптированные для удобства заполнения формы, прилагаемые к Разъяснениям.
05.04.2010
-
3. Специальные условия предусматривают рефинансирование Агентством ипотечных кредитов (займов), предоставленных для приобретения строящихся либо вновь построенных жилых помещений гражданами только у юридических лиц. Кем должно выступать это юридическое лицо:
-только застройщиком;
- инвестором, который оплатил стоимость жилого помещения непосредственно застройщику по договору об участии в долевом строительстве;
-любой по счету правообладатель строящегося жилого помещения, независимо от того, сколько договоров уступки права требования на жилое помещение было заключено до него «по цепочке»;
лишь бы все указанные выше лица являлись юридическими лицами?
Продавцом - Юридическим лицом может быть:
- Застройщик;
- Инвестор, оплативший стоимость жилого помещения непосредственно застройщику по договору на участие в долевом строительстве или иному договору;
- Любым по счету правообладателем строящегося жилого помещения, независимо от того, сколько договоров уступки прав требования на жилое помещение было заключено до него «по цепочке», главное, что это были юридические лица, т.е. в «цепочке» отсутствовали физические лица;
Юридическое лицо, которое приобрело жилое помещение после окончания строительства по договору купли-продажи у другого юридического лица (без промежуточного владения этим жилым помещением какого либо физического лица или ИП).
05.04.2010
-
4. Распространяется ли вариант целевого кредитования, содержащийся в Специальных условиях в следующей ситуации:
Юридическое лицо, в частности региональный оператор, является участником долевого строительства нескольких жилых домов на основании договоров участия в долевом строительстве, заключенных с застройщиком. Реализация квартир в нем планируется региональным оператором по договорам уступки права на этапе строительства?
Подобных ограничений ни Стандарты Агентства, ни СУ «Новостройка» не содержат, подобные кредиты/займы являются стандартными, но Агентство не рекомендует применять схемы, когда продавец жилого помещения является одновременно займодавцем по договору займа.
26.03.2010
-
5. Может ли рассматриваться в качестве продавца управляющая компания, осуществляющая доверительное управление средствами (имуществом) паевого инвестиционного фонда?
Да, может. При условии, что среди владельцев инвестиционных паев этого ПИФ на момент совершения сделки купли-продажи отсутствуют физические лица.
Источником информации об отсутствии среди владельцев инвестиционных паев ПИФ физических лиц является предоставляемая управляющей компании регистратором выписка из Реестра владельцев инвестиционных паев Фонда.
Ответственность в предоставлении в Агентство выписки в таких случаях возложена на поставщика закладных.
04.07.2011
Да, может.
Ответ утратил силу
04.07.2011
-
6. Может ли в качестве продавца или цедента выступать юридическое лицо, действующее от своего имени на основании агентского договора, притом, что его принципалом является физическое лицо?
Нет, не может, т.к. фактический собственник жилья физическое, а не юридическое лицо.
26.03.2010
-
7. Может ли выступать в качестве продавца жилого помещения, построенного в 2008-м или позже, юридическое лицо, приобретшее жилое помещение после окончания строительства по договору купли-продажи у другого лица?
Да, может, при условии, что ранее продавцом этой квартиры не было физическое лицо.
05.04.2010
-
8. Возможно ли приобретение жилого помещения, если нынешним владельцем (или бывшим владельцем) является (являлся) индивидуальный предприниматель, которые выступают не только инвесторами жилищного строительства, но и застройщиками, заключающими договоры участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.04г. № 214-ФЗ?
Индивидуальные предприниматели не рассматриваются Агентством в качестве продавцов жилых помещений или в качестве цедентов по договорам уступки прав требования. Наименования бывших владельцев при переуступке прав требования по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома должны быть зарегистрированы в установленном порядке и указываются в выписке из ЕГРП.
26.03.2010
-
9. Какими документами подтверждается факт приобретения квартиры при выдаче кредита на оплату пая в жилищно-строительном кооперативе? В перечне документов, указанных в ссылке сайта АИЖК от 29.08.2008 не указан такой документ, а только указаны документы, подтверждающие факт вступления в ЖСК и оплаты паевого взноса?
Согласно п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое уже имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании не только договора купли-продажи, мены, дарения, но и иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ члены ЖСК имеющие право на паенакопления и полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на данное имущество.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, факт приобретения квартиры подтверждается государственной регистрацией права собственности, а также представлением доказательств полной оплаты паевого взноса (справка о выплате пая в полном объем, копии платежных документов об оплате паевых взносов и другие, перечисленные в Разъяснениях от 29.08.2008 г).
26.03.2010
-
10. Подлежат ли рефинансированию договоры займа, если дата подписания и дата предоставления заёмных средств не совпадают, но заём предоставлен (перечислены денежные средства) до регистрации договора, права собственности и ипотеки?
Несовпадение даты заключения договора займа и даты выдачи займа, установленное Примечанием №2 к Специальным условиям продукта «Новостройка», не будет являться препятствием к выкупу до особых разъяснений со стороны Агентства, которые будут доведены до сведения Партнеров дополнительно.
26.03.2010
-
11. Пункт 5.6.1. Общих требований к параметрам выдачи и рефинансирования кредитов (займов) предусматривает возможность уменьшения процентной ставки в случае «приобретения жилого помещения по цене одного квадратного метра, не превышающего 30 тыс. руб. и стоимости одного квадратного метра в регионе, определяемой на основании приказа Минрегиона России». Что имеется в виду – одновременное соблюдение этих двух параметров или одного из них?
В частности, применимо ли уменьшение процентной ставки при утвержденной Минрегионом России стоимости одного квадратного метра 33 600 руб. и приобретения жилого помещения по цене 32 000 руб. за один квадратный метр, или в другом случае реализуются квартиры в строящихся домах, цена квадратного метра в которых до 30 тысяч рублей, т.е. по 29 867 рублей за 1 кв. м., но выше стоимости по Приказу Минрегиона России - 28 550 рублей за 1 кв.м.?
Ответ утратил силу.
05.04.2010
-
12. Могут ли быть внесены изменения в данный пункт, которые позволяли бы выбор, т.е. «до 30 тыс.руб. за один квадратный метр" ИЛИ "по Приказу Минрегиона России"?
Ответ утратил силу.
05.04.2010
-
13. Пункт 9.3. Общих требований предусматривает, что ипотечные кредиты (займы), процентная ставка по которым на дату заключения кредитного договора/договора займа выше ставки выкупа или на дату выкупа приведена к ставке выкупа, выкупу Агентством не подлежит. При этом п. 5.2.2 не содержит условий о процентной ставке, действующей в период строительства жилого помещения для кредита/займа, предоставляемых на этапе строительства. Означает ли это то, что на этапе строительства – до момента государственной регистрации права собственности и ипотеки жилого помещения – может действовать любая процентная ставка, при этом нужно только изначально при заключении договора зафиксировать процентную ставку, которая будет действовать с момента государственной регистрации права собственности и ипотеки, указанная в разделе 5 Общих требований с учетом вычетов по условиям, известным на момент заключения договора?
При кредитовании на этапе строительства до момента государственной регистрации права собственности и ипотеки жилого помещения Кредитором может применяться любая процентная ставка (Ставка 1), при этом в кредитном договоре/договоре займа в момент их заключения необходимо указать как ставку, действующую до завершения строительства и регистрации права собственности (Ставку 1), так и процентную ставку, которая будет действовать с первого числа месяца следующего за месяцем, в котором произведена государственной регистрации права собственности и ипотеки (Ставка 2).
Значение Ставки 2 рассчитывается в соответствии с Разделом 5 Специальных условий, при этом все параметры, участвующие в расчетах оцениваются на дату заключения кредитного договора/договора займа.
Опубликовано 05.04.2010
При этом Ставка 1 может изменяться (уменьшаться) до размера Ставки 2 и ранее последнего числа месяца, в котором зарегистрировано право собственности и ипотека жилого помещения (т.е. на этапе строительства жилого помещения, начиная с даты выдачи ипотечного кредита (займа)). С первого числа месяца, следующего за месяцем регистрации права собственности и ипотеки, размер процентной ставки должен быть приведен к Ставке 2, рассчитанной в соответствии с п. 5.2.2 Специальных условий.
Дополнено 19.08.2010
-
14. В случае приобретения жилого помещения участниками программы «Молодая семья» лица, указанные в сертификате, должны являться заемщиками или залогодателями (п.3 Приложения 1). В настоящее время распространилась практика приобретения жилых помещений по указанной программе за счет заемных средств только на имя совершеннолетних членов семьи при наличии их обязательства переоформить долю в праве собственности на несовершеннолетних детей после прекращения ипотеки. При такой схеме несовершеннолетние дети, указанные в сертификате, не являются ни заемщиками, ни залогодателями. Возможно ли применение данной схемы в продукте «Новостройка»?
Эта схема возможна в рамках продукта «Новостройка».
Обязательным является наличие копии сертификата участника программы «Молодая семья»
26.03.2010
-
15. В перечне дополнительных документов, подтверждающих выполнение специальных условий рефинансирования кредитов (Приложение 1) нет указаний на то, что все виды сертификатов предоставляются в виде копий. В тоже время подлинники сертификатов в кредитных делах находиться не могут, т.к. в соответствии с условиями жилищных программ предоставляются получателями субсидий либо распорядителям средств субсидий, либо в банки, обслуживающие субсидии. Возможно ли предоставление копий указанных сертификатов?
Все виды сертификатов могут предоставляться в виде копий, заверенных Первичным кредитором.
26.03.2010
-
16. Допускается ли приведение ранее выданных кредитов (займов) на строительство/приобретение жилого помещения к Специальным условиям для рефинансирования в 2010 году путем выдачи кредита на погашение ранее предоставленного (КПК) на новостройку?
Нет, не допускается. Данные Специальные условия на 2010 г. предусмотрены для стимулирования спроса на вновь построенное (оканчиваемое строительством) жилье.
05.04.2010
-
17. Можно ли применять вычет, если на уплату первоначального взноса были использованы как собственные средства заемщика, так и средства материнского капитала (в т.ч. МСК не полностью был использован на ипотеку)?
-
18. В рамках стимулирования спроса на возведенное/возводимое жилье по проекту «Новостройка» допускается ли кредитование на приобретение жилья:
А) под залог имеющегося жилья?
Б) квартир «свободной» планировки (без указания жилых и вспомогательных помещений)?
В) без внутренней отделки и сантехнического оборудования?
А) целью кредитования согласно СУ «Новостройка» является приобретение (приобретение на этапе строительства) под залог приобретаемого (построенного) жилья, при этом в целях снижения рисков кредитора допускается применять залог имеющегося жилья до окончания строительства с последующим оформлением залога на приобретенное (построенное) жилье . Закладная оформляется на построенное жилье.
Б), В) В случае если из представленных документов следует, что данное жилое помещение является квартирой, и в соответствии с документами технической инвентаризации (планом квартиры) произведено разделение на жилые и вспомогательные помещения, то Агентство считает возможным рассмотреть на предмет рефинансирования ипотечный кредит (заем), предоставленный на ее приобретение.
Обращаем внимание, что Стандарты Агентства (п. 5.10 Общей части) допускают отсутствие внутренней отделки вновь построенного жилого помещения, но не отсутствие внутренней планировки.
Таким образом, закладные, предметом залога по которым являются квартиры со «свободной планировкой», выкупу не подлежат. Кредитор вправе до предложения закладной на выкуп в АИЖК, обязать заемщика осуществить все процедуры по определению планировки построенного жилья и оформления ее в установленном порядке, внести необходимые изменения в документы по сделке и предложить к выкуп закладную с уже измененными параметрами.
26.03.2010
-
19. Если на этапе строительства жилого помещения Заемщиком внесены досрочные средства или появилось право на применение вычета после заключения кредитного договора, надо ли или можно ли привести в соответствие процентную ставку?
Изменение остатка долга по выданному Заемщику ипотечному кредиту в результате частичного досрочного погашения не является основанием для внесения изменений в условия действующего кредитного обязательства (право на досрочное погашение ипотечного кредита/займа предусмотрено условиями кредитного договора и не предусматривает изменение существенных условий сделки, например: процентной ставки.
26.03.2010
-
20. Могут ли применятся дополнительные вычеты, если Заемщики являются участниками местных программ субсидий приобретения /строительства жилья?
Нет, в настоящее время могут применяться только вычеты, указанные в п.5.6. Специальных условий.
26.03.2010
-
21. Какие штрафные санкции за недопоставку заявленных объемов предполагаются по контрактам со Специальными условиями продукта Новостройка?
В предложенных для заключения контрактах условия штрафных санкций не изменяются относительно предыдущих (действующих в настоящее время).
26.03.2010
-
22. Будет ли предусмотрена предоплата по договорам поставки?
Вопрос находится в стадии рассмотрения.
26.03.2010
-
23. Планируется ли выкуп объектов малоэтажного строительства, квартир с зарегистрированными правами на прилегающий к жилому дому земельный участок?
Не планируется.
26.03.2010
-
24. При затягивании сроков ввода объектов в эксплуатацию и оформления закладных после окончания 2010 года (в 2011 году) есть ли гарантии выкупа?
Гарантии и перенос сроков поставки не предусмотрены. Наличие гарантий выкупа предусмотрено в программе Стимул, предусматривающей поставку закладных с заранее известным адресом объекта в течение 18 месяцев действия договора о поставке.
26.03.2010
-
25. От каких параметров должен рассчитываться коэффициент п/д и к/з на момент выдачи или момент выкупа при финансировании стройки и указании в кредитном договоре Ставки 1 и Ставки 2.?
При указании в кредитном договоре Ставки 1 и Ставки 2 расчет Ставки 2 должен производиться в соответствии с Разделом 5 Специальных условий на основании данных, известных на дату заключения кредитного договора/договора займа.
26.03.2010
-
26. Когда составляется отчет об оценке для расчета коэффициента к/з : до окончания строительства или после?
В случае финансирования строительства многоквартирного жилого дома Отчет об оценке составляется после окончания строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию (до регистрации прав собственности и ипотеки в силу закона (закладной)), но в рамках Специальных условий данные рыночной стоимости из Отчета не применяются согласно п .1.7.3.3. Части 2 Рефинансирование Стандартов АИЖК ( для установления наименьшей величины между оценочной стоимостью и ценой из договора приобретения жилого помещения). Таким образом, коэффициент к/з рассчитывается и, соответственно, ставка , указанная разделе 5 Специальных условий, устанавливаются согласно данным стоимости залога, известным на момент заключения кредитного договора/договора займа. 26.03.2010
-
27. Действительно ли, что со второго полугодия 2010 года контрактование объемов выкупа "классических" кредитов будет возможным только при условии остатка неиспользованных средств от первого полугодия и не полного контрактования во втором полугодии . В случае отсутствия остатка выделенных средств, контрактование по классике (по вторичному жилью) будет невозможным? Или же будет предоставлен дополнительный объем средств из федерального бюджета на выкуп таких закладных?
Утратил силу с 01.01.2011г.
Опубликование Агентством программы «Новостройка» ставит своей целью заблаговременно проинформировать поставщиков закладных о Специальных условиях, которым должны соответствовать выкупаемые закладные до окончания 2010 года. Таким образом, заранее, за несколько месяцев доводится до поставщиков информация о сроках и объемах выкупа на определенный период (по 31.12.2010г.), который как двухстороннее соглашение подлежит выполнению сторонами. Такое предварительное информирование является инструментом, который поставщики используют при прогнозировании своей деятельности в рамках и объемах принятых на себя обязательств по поставке закладных. Заключение контрактов на выкуп объемов сверх заявленных либо по иным условиям выкупа – являются правом Агентства, реализуемом, в том числе, при наличии соответствующих денежных средств и решений.
26.03.2010
-
28. Будет ли применяться дисконт, если после сдачи дома квартира будет оценена ниже первоначальной стоимости по договору участия в долевом строительстве, что может повлиять на пересмотр процентной ставки?
Выкуп ипотечных кредитов/займов будет производиться исходя из значения Процентной ставки (Ставка 2) по кредиту, устанавливаемой для периода после окончания строительства и регистрации права собственности, которая рассчитывается в соответствии с параметрами , известными на дату предоставления кредита/займа, и в дальнейшем изменениям не подлежит вне зависимости от данных по оценке рыночной стоимости.
26.03.2010
-
29. Может ли быть снижена Процентная ставка, если материнский капитал используется на частичное досрочное погашение кредита и право на МСК у заемщика появилось после заключения кредитного договора/договора займа, но до регистрации права собственности и ипотеки (ведь, по сути, Ставка 2 начинает действовать только после регистрации права и ипотеки)?
Нет, вычеты для процентной ставки (Ставка 2) предоставляются на основании информации, известной кредитору на момент заключения кредитной сделки. Обстоятельства, появившиеся после заключения кредитного договора/договора займа, не учитываются для внесения изменений.
26.03.2010
-
30. Постановлением Правления Агентства установлены ограничения по максимальным суммам Ипотечных кредитов (займов), рефинансируемых Агентством, в зависимости от региона и коэффициента К/З. Информация о максимальных суммах по продукту «Новостройка» размещена на официальном сайте Агентства по ссылке в п. 3 Специальных условий. При передаче в залог жилого помещения, находящегося в одном регионе, и приобретении жилого помещения в другом регионе к какому региону применять установленные Агентством ограничения по максимальным суммам Ипотечных кредитов (займов)?
Максимальная сумма кредита (займа) рассчитывается исходя из стоимости предмета ипотеки (минимальная из оценочной стоимости и стоимости из договора приобретения). При этом ограничения по максимальным суммам Ипотечных кредитов (займов) установлены Агентством в зависимости от региона расположения предмета ипотеки и коэффициента К/З.
Соответственно, процентные ставки определяются в зависимости от соотношения предоставляемой суммы Ипотечного кредита (займа) и максимальной суммы Ипотечного кредита (займа), установленной для соответствующего региона нахождения предмета ипотеки.
Расчеты производятся на дату заключения кредитного договора (договора займа).
26.03.2012
|
| пн | вт | ср | чт | пт | сб | вс |
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
12
|
13
|
|
14
|
15
|
16
|
17
|
18
|
19
|
20
|
|
21
|
22
|
23
|
24
|
25
|
26
|
27
|
|
28
|
29
|
30
|
31
|
|
|
|
|
