|
|
Вопросы и ответы
Стандарты АИЖК
-
1. Разъяснения к применению Приказа «О введении в действие новой редакции Стандартов»
-
1.1. Почему в п. 2 Приказа № 41-од от 18.04.2008 г. проводится различие между Ипотечными кредитами и Ипотечными займами (заключение договора и фактическая выдача)?
В соответствии со ст. 807 и 808 Гражданского кодекса РФ Договор займа считается заключенным с момента передачи денежных средств и квалифицируется как реальный договор. Кредитный договор, в отличие от Договора займа, в силу ст. 819 Гражданского кодекса РФ является консенсуальным, то есть права и обязанности как для Заемщика, так и для Первичного кредитора возникают с момента подписания Кредитного договора, а не с момента выдачи кредита.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
1.2. В связи с тем, что срок действия решения Кредитного комитета банка по заявкам на получение ипотечного кредита как правило составляет 3 месяца, до момента вступления в силу новой редакции Стандартов (15 мая 2008 года) банком будут приняты решения о выдаче кредита по ряду заявок.
При этом у клиентов, одобренных по ранее действующим редакциям Стандартов, есть возможность заключить кредитный договор с банком вплоть до 14 августа 2008 года. (3 месяца) .
Будут ли рефинансированы ипотечные кредиты, решение кредитного комитета по которым принято до 15 мая 2008 года, и выданные после этой даты?
Дата одобрения заявки кредитным комитетом банка не является событием, влияющим на принятие положительного решения о рефинансировании Ипотечных кредитов.
В случае если Кредитный договор был заключен до 15 мая 2008 года, то Ипотечные кредиты могут быть рассмотрены Агентством на предмет рефинансирования в случае их соответствия редакциям Стандартов, действовавшим до 15 мая 2008 года, либо приведены в соответствие с новой редакцией Стандартов.
В случае если Кредитный договор был заключен после 15 мая 2008 года по ранее действовавшим редакциям Стандартов и не приведен к моменту рефинансирования в соответствие с новой редакцией Стандартов, то такие кредиты не будут рассматриваться на предмет рефинансирования. Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
2. Требования к оценщикам
-
2.1. На странице 5 новой редакции Стандартов, в определении «Оценщик» указано... физическое лицо ... либо на основании трудового договора... Должен ли отчет об оценке, подготовленный оценочной компанией, содержать копию трудового договора оценщика - физического лица?
Отчет об оценке не должен содержать копию трудового договора оценщика в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки, которые не содержат указанного требования.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
2.2. В Закладной и договоре купли-продажи Жилого помещения указывать наименование организации или наименование Оценщика?
В соответствии со ст. 4 и 11 Федерального закона от 29.07 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктом 9 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» в Закладной и документах по Ипотечной сделке необходимо указывать следующие данные об Оценщике:
- фамилия, имя, отчество,
- наименование СРОО, членом которой является оценщик,
- регистрационный номер Оценщика в реестре СРОО.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
2.3. Будет ли Агентством определен круг Страховых компаний, в которых Оценщикам надлежит страховать свою ответственность?
Агентство не устанавливает ограничений перечня Страховых компаний, в которых Оценщикам надлежит страховать свою ответственность.
Однако, Агентство рекомендует заключать договоры страхования профессиональной ответственности Оценщика со Страховыми компаниями, утвержденными Агентством, список которых размещен на официальном сайте Агентства www.rosipoteka.ru в разделе «Федеральная система ИЖК\Страховые компании».
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
2.4. Необходимо ли иметь полисы страхования гражданской ответственности на сумму не менее 3 млн. руб. как Оценочной компании, так и Оценщикам, работающим в Оценочной компании по трудовому договору?
Да, в соответствии с п.2.9.2. и 2.9.4. Общей части Стандартов необходимо иметь полис добровольного страхования гражданской ответственности как Оценочной компании, так и Оценщику, работающему в ней.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
2.5. Какая информация должна быть отражена в Закладной в случае, если отчет об оценке, подписали несколько Оценщиков?
В случае наличия в отчете об оценке нескольких подписей Оценщиков, в Закладной необходимо указание информации обо всех Оценщиках, участвующих в его составлении, с указанием ФИО каждого оценщика, наименования СРОО, регистрационного номера по реестру СРОО.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
3. Требования к Заемщику и Залогодателю
-
3.1. Супруги
-
3.1.1. В п. 4.8. Общей части Стандартов указано, что супруг Заемщика-Залогодателя обязательно должен выступать также Заемщиком и Залогодателем по Ипотечной сделке. Возможно ли исключить участие второго супруга в сделке (как кредитной, так и купли-продажи недвижимости) путем заключения соответствующего брачного договора?
В случае наличия действующего брачного договора, устанавливающего раздельный режим имущества со вторым супругом, в том числе в отношении приобретаемого за счет заемных средств Жилого помещения, а также кредитных обязательств супругов, возможно исключение такого супруга из Ипотечной сделки.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
3.1.2. Если на момент получения Ипотечного кредита (займа) одному из супругов больше 65 лет, возможно ли оформить Ипотечный кредит (заем) только на другого супруга?
Возможно, в случае наличия действующего брачного договора, устанавливающего раздельный режим имущества со вторым супругом, в том числе в отношении приобретаемого за счет заемных средств и передаваемого в залог Жилого помещения, а также кредитных обязательств супругов, возможно исключение участия такого супруга из Ипотечной сделки.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
3.1.3. Будут ли рефинансироваться Ипотечные кредиты (займы), предоставленные Заемщику на приобретение Жилого помещения у бывшего супруга в случае, если Жилое помещение было приобретено бывшим супругом до заключения брака?
Да, будут.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
3.1.4. В какой форме предоставляется согласие одного из супругов на получение Ипотечного кредита (займа) другим супругом?
В соответствии с п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ нотариальное согласие супруга необходимо лишь при совершении другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, таким образом, согласие супруга на получение Ипотечного кредита (займа) не требуется.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
3.1.5. Распространяется ли при залоге имеющегося жилья требование п. 4.8. Общей части Стандартов на обязанность второго супруга быть Заемщиком и Залогодателем?
Нет, не распространяется. Стандартами не установлена обязанность второго супруга участвовать в ипотечной сделке при залоге имеющегося жилья.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
3.1.6. Если у супруга Заемщика нет гражданства РФ, то возможно ли оформить Кредитный договор (договор займа) только на другого супруга?
В соответствии с Разделом 4 Общей части стандартов, возможно оформление Ипотечного кредита (займа) только на одного супруга, являющегося гражданином Российской Федерации, только в случаях передачи в залог имеющегося жилья. При этом необходимо учитывать требование п.4.1 Общей части к гражданству Заемщика и Залогодателя.
Дата опубликования: 11.07.2008 г.
-
3.1.7. Если у супругов заключен брачный контракт и в сделке будет участвовать лишь один из супругов, то нужно ли будет учитывать при расчете коэффициентов кредитные обязательства супруга не участвующего в кредитной сделке?
Нет, учитывать при расчете коэффициентов кредитные обязательства супруга не участвующего в кредитной сделке не нужно, так же как и доходы, поскольку он не будет являться заемщиком по кредитному договору.
Дата опубликования: 11.07.2008 г.
-
3.1.8. Возможно ли применить ответ на вопрос 3.1.1., размещенный на сайте Агентства на следующую ситуацию:
Заемщиком по кредитному договору выступает один из супругов, квартира оформлена на его же имя, но в период брака с согласия второго супруга.
Сейчас он хочет перекредитоваться и, соответственно, в рамках Стандартов Заемщиком в данном случае должен выступать только он один. Т.к. ранее брачного договора у них не было, можно ли в рамках Стандартов им на данном этапе заключить брачный договор, чтобы исключить участие второго супруга из ипотечной сделки.
Нет, ответ на вопрос 3.1.1 разъясняет другую ситуацию.
Согласно п. 4.8. Стандартов, если по условиям Ипотечной сделки Заемщик является Залогодателем приобретаемого Предмета ипотеки и состоит в зарегистрированном браке, то его супруг также должен выступать по такой Ипотечной сделке Заемщиком и Залогодателем независимо от того, имеет ли супруг источник дохода и независимо от размера такого дохода.
Таким образом, требование об участии в Ипотечной сделке обоих супругов, распространяется в случае передачи в залог приобретаемого жилья. При передаче в залог имеющегося жилья участие обоих супругов в Ипотечной сделке не требуется.
Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
3.1.9. Будет ли рефинансирован Ипотечный кредит (заем), если муж с женой и их обучающейся в учебном заведении на очной форме дочерью (22 года, дохода нет) выступают солидарными заемщиками, при этом единственным собственником приобретаемой по ипотеке квартиры (Залогодателем) будет дочь?
Указанный ипотечный кредит (заем) может быть рассмотрен на предмет рефинансирования, т.к. соответствует требованиям Раздела 4 части Стандартов.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
3.1.10. В случае, когда у одного из супругов, обратившихся за ипотечным кредитом, доход подтвержден справкой по форме 2-НДФЛ, а другой является индивидуальным предпринимателем с доходом по декларациям, который составляет 50% от совокупного дохода супругов, и при учете специального условия о том что с 01.07.09 доход от предпринимательской деятельности по договорам купли-продажи закладных должен быть не более 50%, возможно ли в указанном случае учитывать только часть дохода от предпринимательской деятельности, которая в результате будет составлять менее половины совокупного дохода заемщиков?
Для признания закладной стандартной при расчете коэффициента П/Д учитывается доход заемщика от осуществления им предпринимательской деятельности в размере не более 50% от общего совокупного дохода всех заемщиков. Если подтвержденный доход индивидуального предпринимателя более 50% совокупного дохода всех заемщиков, то при расчете коэффициента П/Д может учитываться не весь его доход, а только его часть (не более 50% совокупного дохода всех заемщиков). В соответствии со специально устанавливаемыми условиями срочных договоров поставки закладных Агентство не рассматривает на предмет рефинансирования ипотечные кредиты (займы), когда единственным заемщиком является индивидуальный предприниматель, за исключением случаев, когда такой заемщик совмещает деятельность наемного работника и индивидуального предпринимателя. Если заемщик совмещает деятельность наемного работника и индивидуального предпринимателя при расчете коэффициента П/Д учитывается только доход заемщика как наемного работника. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
3.1.11. Согласно требований инструкции о проведении экспертизы кредитных дел в Отчете об андеррайтинге заемщика должна присутствовать отметка о наличии/отсутствии нотариально удостоверенного согласия супруга на совершение сделки с жилым помещением. Требуется ли в данном отчете указывать наличие брачного договора между супругами?
В Отчете об адеррайтинге не требуется дополнительно указывать наличие/отсутствие брачного договора между супругами-заемщиками при выборе указания «НЕ требуется/имеется» в графе «Наличие нотариально удостоверенного согласия супруга». Необходимо отметить, что если брачный договор составлен для разграничения обязательств по условиям ипотечной сделки, его копия, заверенная соответствующим образом, должна содержаться в материалах кредитного дела. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
3.2. Общие вопросы о Заемщиках и Залогодателях
-
3.2.1. Могут ли Заемщиками являться третьи лица?
Да, могут, при соблюдении требований к Заемщикам, установленных в Разделе 4 Общей части Стандартов.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
3.2.2. Может ли Залогодатель не являться Заемщиком?
Да, может, при соблюдении требований к Залогодателю, установленных в Разделе 4 Общей части Стандартов.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
3.2.3. Может ли быть включено в число Заемщиков по Кредитному договору (договору займа) лицо, не состоящее в браке с Заемщиком и имеющее нулевой доход?
Лицо, не состоящее в браке с Заемщиком и имеющее нулевой доход, может быть включено в число Заемщиков по Кредитному договору (займа) только в случае, предусмотренном пунктом 4.9.Общей части Стандартов.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
3.2.4. Возможно ли учитывать в совокупном доходе Заемщика сведения о доходах с его предыдущего места работы, если:
1. срок работы на новом месте менее 6 месяцев, Заемщик увольнялся не переводом?
2. срок работы на новом месте менее 6 месяцев, заемщик увольнялся переводом?
1. Нет, не возможно. 2. Да, возможно.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
3.2.5. В случае, когда Заемщик уже заключил два или более Кредитных договора, денежные обязательства по которым не погашены то, сколько Ипотечных кредитов (займов) будет рефинансировано Агентством с участием этого Заемщика?
В случае выявления у Заемщика более одного действующего кредитного обязательства перед Агентством согласно п. 1.9.2 Раздела 1. Части II Стандартов второй и последующие действующие ипотечные кредиты (займы) не подлежат рефинансированию.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
3.2.6. Допускается ли в рамках Стандартов кредитование физических лиц с двойным гражданством, получающих официальный доход в иностранной валюте?
Граждане с иностранным гражданством или двойным гражданством, имеющие доход в иностранной валюте, не рассматриваются в качестве Заемщиков в рамках Стандартов.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
3.2.7. Может ли быть Заемщиком и Залогодателем одновременно лицо, обучающееся в учебном заведении на очной форме?
Да, может, при условии соблюдения условий из Раздела 4 Общей части Стандартов и Разделов 1 и 2 Части 1.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
3.2.8. Могут ли военнообязанные лица участвовать в Кредитном договоре/Договоре займа только в качестве Заемщика без источника дохода?
Да, если военнообязанные лица удовлетворяют требованиям п.п. 4.8-4.9 Общей части Стандартов.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
3.2.9. Может ли Заемщик по одному Кредитному договору/Договору займа участвовать в качестве одного из Заемщиков по другому Кредитному договору?
В соответствии с требованиями п. 1.9.2 Части II Стандартов, Агентство не рассматривает на предмет рефинансирования ипотечные кредиты (займы), где в качестве Заемщика (одного из Заемщиков) выступает лицо, имеющее на момент предложения к выкупу иные не погашенные обязательства по ипотечным кредитам (займам) перед Агентством.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
3.2.10. Каковы требования Агентства к платёжеспособности дополнительного Заемщика, привлеченного в соответствии с требованиями п. 4.5. Общей части Стандартов?
Совокупный доход Заемщиков, должен удовлетворять требованиям к платежеспособности установленным в соответствии с требованиями Раздела 1Части I Стандартов.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
3.2.11. Может ли быть Заемщиком супруга, привлеченная в качестве дополнительного Заемщика, не имеющая дохода или иной Заемщик, чей персональный доход не соответствует предельному значению П/Д = 50%?
В связи с тем, что значение П/Д учитывается исходя из совокупных доходов и расходов всех Заемщиков, допускается ситуация, когда значение П/Д отдельного Заемщика не соответствует предельному значению в 50%. При этом значение П/Д, рассчитанное по всем Заемщикам в совокупности должно соответствовать указанному пределу.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
3.2.12. В соответствии с требованиями Стандартов возраст заемщика не должен превышать 65 лет на момент окончания срока ипотечного кредита. 65 лет включительно? Т.е. возможно ли выдавать ипотечный кредит, если к его окончанию заемщику будет 65 лет и 11 месяцев?
Возраст заемщика не должен превышать 65 лет, т.е. до достижения 65 лет. Таким образом, возможно предоставлять Ипотечный кредит (заем), если Заемщику на день возврата Ипотечного кредита (займа) исполняется 65 полных лет, но не более.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
3.2.13. П. 4.8. обязывает обоих супругов быть Заемщиками и Залогодателями в обязательном порядке. Не просматривается ли здесь нарушение прав и свобод, а именно навязывание условий и возникновения права собственности вопреки воле?
Взяв на таких условиях заём, гражданин может оспорить в суде такой договор
Нет, не просматривается. Кредитный договор не является публичным договором. У Заемщика всегда есть выбор, заключать либо не заключать Кредитный договор. Соответственно, вопреки воле граждан договор не заключается. Стандарты не обязывают супруга быть Заемщиком, а лишь указывают, что закладные рефинансируются Агентством при условии участия обоих супругов в Ипотечной сделке. Навязывание возникновения права общей совместной собственности не происходит, поскольку такой режим собственности императивно установлен законом (ГК РФ и СК РФ). Стандарты не содержат ограничений по сделкам с участием одного супруга, если между супругами заключен брачный договор, по условиям которого устанавливается режим раздельной собственности на приобретаемое с использованием Ипотечного кредита (займа) Жилое помещение.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
3.2.14. Есть ли в Стандартах требования к общему трудовому стажу Заемщика?
Стандартами не установлены требования к общему трудовому стажу. При этом при андеррайтинге Заемщика необходимо учитывать требования Раздела 2 Части I Стандартов.
Дата опубликования: 11.07.2008 г.
-
3.2.15. Возможна ли выдача Ипотечного кредита (займа) Заемщику с временной регистрацией в РФ?
В соответствии с п.4.2 Общей части Стандартов, Заемщик должен быть зарегистрирован по месту жительства либо по месту пребывания на территории Российской Федерации на момент заключения Кредитного договора/Договора займа и составления Закладной в целях соблюдения требований ст. 14 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») в части указания в Закладной места регистрации заемщика/залогодателя. Для соблюдения указанного требования закона не имеет значения вид регистрации гражданина по месту жительства. Таким образом, допускается предоставление Ипотечного кредита Заемщику, имеющему на момент совершения Ипотечной сделки регистрацию по месту пребывания на территории РФ.
В тоже время считаем необходимым обратить внимание на то, что при предложении Закладных к рефинансированию, в отчете об андеррайтинге необходимо указать актуальные сведения о месте регистрации/пребывания Заемщика/Залогодателя.
-
3.2.16 Какую ответственность несет созаёмщик по ипотечному кредитному договору (договору займа)?
Понятие «созаемщик» тождественно понятию «заемщик». Все лица, выступающие в качестве заемщиков по одному кредитному договору (договору займа), являются солидарными должниками и несут солидарную ответственность.
Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
3.2.17. Если в совершаемой сделке участвуют два Заемщика, один из которых призывного возраста, а второй - нет, в расчете платежеспособности учитываются доходы обоих Заемщиков?
Нужно ли в данном случае привлекать дополнительного Заемщика?
Да, в расчете платежеспособности учитываются доходы обоих заемщиков. Согласно п. 4.5. Общей части Стандартов, лицо призывного возраста может участвовать в Кредитном договоре/Договоре займа при обязательном привлечении дополнительного Заемщика, не подлежащего призыву на срочную воинскую службу.
Дата опубликования: 22.08.2008 г.
Ответ утратил силу в связи с введением в действие с 01.07.2010 приказом Генерального директора от 18.04.2008 № 41-од новой редакции Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) Агентства.
19.12.2011
-
3.2.18. Могут ли быть Заемщиками лица, не являющиеся членами одной семьи, для приобретения квартиры в их общую долевую собственность?
Да, могут, при соблюдении требований к Заемщикам, установленных в Разделе 4 Общей части Стандартов.
Дата опубликования: 22.08.2008 г.
-
3.2.19. Будет ли рефинансирован Ипотечный кредит (заем), выданный под залог квартиры родителей, которым более 65 лет для:
а. строительства индивидуального дома на земельном участке, находящегося в собственности сына,
б. на приобретение жилого дома,
в. приобретения квартиры на вторичном или первичном рынках?
Стандарты не устанавливают возрастного ограничения для Залогодателя. Раздел 4 Общей части Стандартов определяет требования только к возрасту Заемщика.
При заключении договора об ипотеке с залогодателями следует руководствоваться общими принципами осторожности и осмотрительности при заключении сделок, в том числе при определении дееспособности залогодателя. При возникновении судебного спора, связанного с дееспособностью залогодателя, после рефинансирования Закладной, а также при наличии сведений о недобросовестности залогодержателя при заключении договора об ипотеке с лицом, явно не понимающим условий и содержания указанной сделки, Агентством может быть инициирован вопрос об обратной продаже Закладной.
Цель кредита, предоставляемого под залог имеющегося в собственности жилого помещения, предусмотрена Стандартами Агентства и расширительному толкованию не подлежит. Дата опубликования: 22.08.2008 г.
-
3.2.20. Согласно п. 4.6. Общей части Стандартов количество Заемщиков не может превышать трех человек, есть ли какое-то ограничение по количеству Залогодателей?
Стандарты Агентства не ограничивают количество Залогодателей по ипотечной сделке. Тем не менее в случае участия в сделке несовершеннолетних необходимо руководствоваться разъяснениями по участию в сделках несовершеннолетних
Дата опубликования: 22.08.2008 г.
-
3.2.21. Пункт 4.5 Стандартов Агентства содержит норму ограничения участия в ипотечных кредитах в качестве заемщика лиц мужского пола в возрасте до 27 лет. Будет ли рефинансирована закладная, если единственным заемщиком-залогодателем будет являться лицо мужского пола в возрасте до 27 лет, не проходивший воинскую службу, но имеющий на руках воинский билет с отметками о «В-ограниченно-годен к в/службе» пребывании в запасе (категория запаса 2).
Ипотечный кредит (заем), единственным заемщиком по которому выступает лицо мужского пола до 27 лет, с присвоенной категорией «В – ограниченно-годен к военной службе», может быть рассмотрен Агентством на предмет рефинансирования. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
3.3. Несовершеннолетние
-
3.3.1. Как должно выглядеть согласие органов опеки и попечительства при ипотеке:
в силу закона?
в силу договора?
В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского Кодекса РФ опекун несовершеннолетнего лица не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, в том числе сделок по передаче такого имущества в залог.
При приобретении недвижимого имущества, обременяемого ипотекой в силу закона, в собственность несовершеннолетнего, наличие такого разрешения не требуется, поскольку не происходит отчуждения (распоряжения) имущества подопечного, а также ограничение уже существующих прав несовершеннолетнего лица.
Таким образом, при регистрации ипотеки в силу закона разрешение органов опеки и попечительства не требуется, в отличие от случая регистрации договора об ипотеке. Также следует заметить, что законом не предусмотрена обязательная форма согласия органов опеки и попечительства.
Обращаем внимание, что с 1 сентября 2008 г. вступает в силу ФЗ «Об опеке и попечительстве», нормы которого (ст. 21) содержат некоторые требования к такому согласию.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
3.3.2. Возможно ли оформление ипотеки в силу закона и выделение доли в собственности несовершеннолетнему в приобретаемой за счет кредитных средств квартире в ситуации, когда ребенок имеет долю в собственности в продаваемом родителями (Заемщиками) жилье, органы опеки и попечительства дают разрешение на продажу жилья при условии, что этому несовершеннолетнему будет выделена доля в приобретаемой посредством кредитных средств квартире?
Да, возможно. При этом в согласии органов опеки и попечительства должно быть указано, что указанное согласие предоставляется на отчуждение жилого помещения, одним из собственников которого является несовершеннолетний при условии приобретения другого жилого помещения. При этом желательно указание на то, что жилое помещение будет приобретено с использованием кредитных средств и которое будет находиться в залоге, возникающего в силу закона.
Дата опубликования: 29.09.2009 г.
Да, возможно. При этом в согласии органов опеки и попечительства должно быть указано, что указанное согласие предоставляется на отчуждение жилого помещения, одним из собственников которого является несовершеннолетний при условии приобретения другого жилого помещения с использованием кредитных средств и которое будет находиться в залоге, возникающего в силу закона.
Дата опубликования: 11.07.2008 г.
-
3.3.3. Может ли орган опеки и попечительства дать согласие на передачу в залог Предмета ипотеки до предоставления кредита и до оформления квартиры в собственность несовершеннолетнего?
Согласие, в случае его необходимости, предоставляется до заключения сделки по отчуждению и/или передаче в залог имущества несовершеннолетнего, в соответствии с требованием ст. 37 Гражданского кодекса РФ.
Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
3.3.4. Соответствует ли стандартам АИЖК ипотечное кредитование на следующих условиях:
в случаях, НЕ указанных в разъяснениях по несовершеннолетним несовершеннолетний получает долю собственности в приобретаемом Жилом помещении в размере, не превышающем размера первоначального взноса (т.е. в размере собственных средств Заемщика)?
Например, если размер первоначального взноса составляет 30% от стоимости жилья, то доля несовершеннолетнего в собственности не может превышать 30%.
Нет, не соответствует, поскольку в залоге будет находиться все Жилое помещение, а не доли в праве собственности.
Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
3.3.5. При выдаче кредита на покупку квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка (по решению органа опеки), вместе с регистрацией договора купли-продажи квартиры можно зарегистрировать и ипотеку в силу закона, причем без какого-либо согласия органа опеки?
Случаи, при которых возможно рассмотрение в рамках применения Стандартов ипотеки в силу закона с участием несовершеннолетних, отражены в разъяснении от 05.06.08 г.
Решение органа опеки и попечительства должно содержать условия, указанные в п. 3.3.2 настоящих вопросов-ответов.
Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
3.3.6. Какие обязательные условия должны содержаться в решении органа опеки и попечительства?
В решении органа опеки и попечительства обязательно должно отражаться требование о наделении несовершеннолетнего долей в собственности приобретаемого жилого помещения, которая будет находиться в залоге, возникающем в силу закона. Также следует заметить, что законом не предусмотрена определенная форма согласия органов опеки и попечительства.
Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
3.3.7. Будет ли достаточным для выполнения требований Стандартов указание органом опеки и попечительства на то, что разрешается сделка по продаже жилого помещения, если одним из собственников является несовершеннолетний, с одновременной покупкой равноценной доли несовершеннолетнему в приобретаемом жилом помещении?
Да, достаточно, при этом в согласии органов опеки и попечительства должно быть сказано, что указанное согласие предоставляется на отчуждение жилого помещения, одним из собственников которого является несовершеннолетний при условии приобретения другого жилого помещения. При этом желательно указание на то, что жилое помещение будет приобретено с использованием кредитных средств и которое будет находиться в залоге, возникающем в силу закона.
Дата опубликования: 29.09.2009 г.
Да, достаточно, при этом в согласии органов опеки и попечительства должно быть сказано, что указанное согласие предоставляется на отчуждение жилого помещения, одним из собственников которого является несовершеннолетний при условии приобретения другого жилого помещения с использованием кредитных средств и которое будет находиться в залоге, возникающем в силу закона
Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
3.3.8. Должно ли содержаться в решении органа опеки и попечительства условие, содержащее разрешение на передачу жилого помещения, одним из собственников которого является несовершеннолетний?
В решении органа опеки и попечительства должно быть условие о согласии на возможность передачи приобретаемого жилого помещения в ипотеку.
Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
3.3.9. Можно ли применить случаи, предусмотренные подпунктами 1.1. и 1.2. "Разъяснений по вопросу участия несовершеннолетних в ипотечных сделках" (родителям была предоставлена субсидия на приобретение жилого помещения) при регистрации ипотеки в силу ДОГОВОРА на приобретенное жилое помещение?
Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области не регистрирует ипотеку в силу ЗАКОНА на жилое помещение, приобретаемое с помощью заемных средств в случае, если сособственниками жилого помещения выступают лица, не являющиеся заемщиками по Кредитному договору (Договору займа) - несовершеннолетние. В лучшем случае залогом в силу закона обременяются только доли в праве собственности на жилое помещение, принадлежащие должникам по Кредитному
Нет. Порядок государственной регистрации ипотеки, указанный в вопросе, противоречит нормам закона.
В соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.
Основания возникновения права собственности не входят в предмет правового регулирования ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Вопросы установления видов собственности и ее частных случаев (совместная, долевая собственность) регламентированы Гражданским кодексом РФ, имеющего большую юридическую силу. Так, ст. 2 ГК РФ устанавливает, что гражданское законодательство определяет основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав.
Согласно ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества..
Таким образом, учитывая, что ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не устанавливает виды собственности на недвижимое имущество, указание на то, что при ипотеке в силу закона жилое помещение должно оформляться в собственность заемщика, не означает, что при ипотеке в силу закона указанное жилое помещение не может приобретаться в общую совместную/долевую собственность, поскольку формулировка закона «в собственность заемщика» применима как к случаям, когда заемщик является единственным собственником, так и к случаям, когда жилое помещение приобретается в собственность нескольких лиц.
Иное толкование ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»), по нашему мнению, свидетельствовало бы о неоправданном и необоснованном ограничении прав участников гражданского оборота. В силу п.2 ст. 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства, т.е. в таком законе должны содержаться причины и основания такого ограничения. Таким образом, ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») не может рассматриваться как норма закона, ограничивающая возможность возникновения ипотеки в силу закона в случаях, когда жилое помещение приобретается в общую собственность не только заемщиков, но и лиц, которые в силу возраста (несовершеннолетние дети заемщиков) не могут выступать в качестве заемщиков по кредитному договору.
Доли в праве собственности на жилое помещение не являются недвижимым имуществом (жилыми помещениями). Доли в праве собственности и доли в имуществе не являются равнозначными понятиями. Согласно ст. 334 Гражданского кодекса РФ залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге. Ст. 77 закона об ипотеке такое недвижимое имущество указано.
Заключение договора об ипотеке в указанном случае возможно, если условиями кредитного договора предусмотрено, что при приобретении жилого помещения ипотека в силу закона не возникает. Вместе с тем, Стандарты не содержат возможность внесения таких изменений в типовую форма кредитного договора/договора займа.
Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
3.3.10. Возможно ли распространение пункта 1.2 «Разъяснений по вопросу участия несовершеннолетних в ипотечных сделках согласно требованиям Стандартов Агентства, вступивших в действие 15.05.2008», размещенных на сайте Агентства 05.06.2008, на случаи, когда заемщики предполагают получить средства субсидий в будущем в рамках региональной/федеральной программы, предусматривающей предоставление субсидий на приобретение жилого помещения при условии приобретения жилого помещения в собственность всех членов семьи заемщика, включая несовершеннолетних?
Если под «будущим» понимается получение заемщиком субсидий после предоставления ему ипотечного кредита (займа) из-за отсутствия у него сертификата на получение субсидии на момент выдачи ипотечного кредита (займа), но при этом он и (или) члены его семьи официально включены в список участников региональной/федеральной программы с предоставлением подтверждающего этот факт документа, то Агентство готово рассмотреть на предмет рефинансирования закладные с участием несовершеннолетних и оформлением ипотеки в силу закона до получения заемщиками непосредственно бланка сертификата на получение субсидии, при условии соответствия кредитных дел всем требованиям Стандартов Агентства. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
3.3.11. Какими документами необходимо подтвердить участие заемщика в федеральной/республиканской программе, предусмотренное п.п. 1.2 п.1 «Разъяснений по вопросу участия несовершеннолетних в ипотечных сделках согласно требованиям Стандартов Агентства, вступивших в действие 15.05.2008», размещенных на сайте Агентства 05.06.2008?
При принятии решения о рефинансировании кредитов (займов), соответствующих требованиям Стандартов Агентства и действующему законодательству Российской Федерации, не устанавливает ограничений по форме документов, подтверждающих право участников кредитной сделки на использование в будущем средств, предоставляемых заемщиками и (или) членам их семей по программам целевого выделения государственных субсидий. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
3.3.12. В соответствии с п.п. 1.2 п.1 «Разъяснений по вопросу участия несовершеннолетних в ипотечных сделках согласно требованиям Стандартов Агентства, вступивших в действие 15.05.2008», размещенных на сайте Агентства 05.06.2008 возможно участие несовершеннолетних в качестве залогодателей при осуществлении государственной регистрации ипотеки в силу закона при участии заемщика в федеральной/региональной программах, предусматривающих предоставление субсидий на приобретение жилого помещения, частичную оплату кредитного договора/договора займа при условии приобретения жилого помещения в собственность всех членов семьи заемщика, включая несовершеннолетних. С какого момента можно считать семью участником федеральной/региональной программы?
Семью можно считать участником федеральной/республиканской программы, предусматривающих предоставление субсидий на приобретение жилого помещения, с момента включения органом местного самоуправления такой семьи в список семей – участников этой программы, что подтверждается официальным документом, составленным по форме уполномоченной организации, подтверждающим включение заемщиков и (или) членов их семей в число участников этой программы. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
4. Требования к Предмету ипотеки
-
4.1. Оформление земельных участков
-
4.1.1. Пунктом 5.1. Стандартов установлено, что Предмет ипотеки - земельный участок должен принадлежать Залогодателю на праве собственности. Просим разъяснить, будет ли рефинансирован кредит, если на этапе строительства дома (на момент выдачи кредита) земельный участок принадлежал Заемщику, к примеру, на праве аренды и если в последующем при регистрации права собственности на дом регистрируется право собственности и залог на землю?
Да, будет, поскольку в соответствии с пунктом 1.1 Части II Стандартов Агентство осуществляет выкуп Ипотечных кредитов (займов) не только выданных в соответствии с соблюдением требований настоящих Стандартов, но и приведенных на момент предложения к рефинансированию в соответствие этому требованию, т.е. в соответствии с п. 5.1.1 Стандартов земельный участок на момент предложения к рефинансированию Ипотечного кредита (займа), должен принадлежать Залогодателю на праве собственности.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
4.1.2. Имеет ли значение, где находится Предмет Ипотеки (город или сельская местность)?
В рамках редакции Стандартов, вступивших в силу 15.05.2008 г., требование о нахождении Предмета ипотеки в городской либо сельской местности не установлено. При этом необходимо обратить внимание на положение пункта 5.1.1 Общей части относительно земельных участков, которые в обязательном порядке должны относиться к категории земель населенных пунктов.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
4.1.3. В пункте 5.12.2 раздела 5 Общей части Стандартов указано, что при передаче в залог жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, оценка должна проводиться отдельно для жилого дома и для земельного участка. Следует ли из этого, что должно быть два отчета об оценке: отчет на жилой дом и отчет на земельный участок?
Нет, не следует. Достаточно одного отчета об оценке, в котором содержится отдельно оценка для дома и для земельного участка.
Дата опубликования: 11.07.2008 г.
-
4.1.4. Согласно п. 5.1.1. Общей части Стандартов земельный участок должен относиться к категории земель населенных пунктов. Если продавец жилого помещения предоставляет свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок с указанием в категории земли "земли поселений", а в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданного покупателю уже будет содержаться запись «земли населенных пунктов» (т.к. изменение категории происходит на основании закона) будет ли выкупаться такая Закладная?
Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 1 января 2007 года категория «земли поселений» переименована в «земли населенных пунктов». Если в Закладной и во всех документах кредитного дела будет указана актуальная категория земель, указанная в кадастровом плане, полученным и предоставленным в регистрирующий орган к моменту государственной регистрации ипотеки, Ипотечный кредит (заем) может быть рассмотрен Агентством на предмет рефинансирования. Свидетельство о праве собственности не является правоустанавливающим документом и свидетельствует лишь фактические данные на момент его выдачи.
Дата опубликования: 22.08.2008 г.
-
4.1.5. Какая цена подразумевается в формулировке «цена земельного участка», указанная в пункте 5.12.2 Общей части Стандартов Агентства?
Данная формулировка подразумевает как цену земельного участка, указанную в Договоре приобретения жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, так и оценочную стоимость земельного участка, указанную в отчете об оценке.
К Ипотечным сделкам, в которых Кредитные договоры/Договоры займа заключены до даты опубликования на сайте настоящего дополнения, применяется ответ на данный вопрос, опубликованный 24.09.2009.
Дополнено 22.11.2010 г.
Ответ утратил силу
Данная формулировка подразумевает цену земельного участка, указанную в Договоре приобретения жилого дома и земельного участка, на котором он расположен
Дата опубликования: 24.09.2009 г.
-
4.2. Жилое помещение
-
4.2.1. В п. 1.9.8. Части 2 Стандартов указано, что в Предмете ипотеки на момент предложения Закладной Агентству должны отсутствовать зарегистрированные лица, за исключением Залогодателя и Членов его семьи. При этом ранее в разъяснениях Агентства было указано, что в Квартире может быть зарегистрирован кто угодно, в том числе третьи лица. Какой позиции в части регистрации лиц в квартире необходимо придерживаться первичным кредиторам?
Необходимо руководствоваться новой редакцией Стандартов, т.е. ранее размещенные разъяснения действуют в части не противоречащей новой редакции Стандартов и новых разъяснений
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
4.2.2. Может ли выступать Предметом ипотеки Жилое помещение (Квартира), находящееся на цокольном или мансардном этажах?
Да, может, при условии соответствия Жилого помещения требованиям законодательства РФ, Стандартов и технической документации на Жилое помещение.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
4.2.3. Может ли являться предметом ипотеки Жилой дом с шлакобетонным
или бутовым фундаментом (п. 5.11. раздела 5 «Требования к предмету ипотеки»)?
В целях предложения к рефинансированию кредитов следует руководствоваться следующим перечнем типов фундаментов жилых домов, составленным на основе материалов Приказа Минэкономразвития РФ от 8 сентября 2006 г. N 268 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства", Приложение N 4 к Правилам ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства «Перечень наименований материалов и конструкций сооружений, применяемый при ведении Единого государственного реестра объектов капитального строительства»:
Фундамент.
1.1. Каменный.
1.1.1. Бутовый, бутобетонный:
- ленточный;
- столбчатый;
1.1.2. Кирпичный:
- ленточный;
- столбчатый.
1.2. Железобетонный.
1.2.1. Ленточный:
- сборный;
- монолитный;
- сборно-монолитный.
1.2.2. Столбчатый.
1.2.3. Свайный.
1.2.4. Сплошная монолитная плита.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
4.2.4. Существуют ли какие-либо ограничения в отношении разницы между продажной ценой Предмета ипотеки и его оценочной стоимостью?
В рамках Стандартов ограничений в отношении разницы между продажной ценой Предмета ипотеки и его оценочной стоимостью не предусмотрено.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
4.2.5. Возможно ли предоставление Ипотечного кредита (займа) на приобретение недостроенного Жилого дома и земельного участка под залог имеющегося жилья, если Предмет ипотеки полностью соответствует требованиям стандартов Агентством?
Да, возможно при соблюдении условий п.3.3. Общей части Стандартов.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
4.2.6. Согласно п. 5.6. Общей части Стандартов Предмет ипотеки должен быть свободен от любых прав третьих лиц: Допускается ли залог Жилого дома с земельным участком, на котором имеется сервитут?
Да, допускается для жилого дома, расположенного на земельном участке, право собственности на который (на земельный участок) обременено сервитутом.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
4.2.7. Как в рамках Стандартов трактуется понятие "автономная система жизнеобеспечения"?
Стандарты Агентства предусматривают возможность рефинансирования кредитов (займов) предметом залога по которым, является жилой дом, оборудованный автономными инженерными системами. Вместе с тем Стандарты не могут описывать и не ставят такой задачи подробно сформулировать требование к автономной системе жизнеобеспечения жилого дома.
Подробные требования к возможности применения и особенностям устройства и использования автономных инженерных систем для жилых помещений (жилых домов) устанавливаются соответствующими нормативными актами, являющимися руководством при проектировании и принятии решений на устройство. К числу таких актов можно отнести, но не ограничиваясь:
- Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции";
- Пособие по проектированию автономных инженерных систем одноквартирных и блокированных жилых домов (водоснабжение, канализация, теплоснабжение и вентиляция, газоснабжение, электроснабжение) МДС 40-2.2000 (одобрено письмом Управления стандартизации, технического нормирования и сертификации Госстроя РФ от 15 мая 1997 г. N 13-288);
- СП 31-106-2002 "Проектирование и строительство инженерных систем одноквартирных жилых домов", одобренный постановлением Госстроя РФ от 14 февраля 2002 г. N 7.
Таким образом, по Стандартам Агентства применительно:
к системе отопления действует общее правило об обеспечении подачи тепла на всю жилую площадь, вне зависимости от типа централизованно или автономно;
к системе водоснабжения действует общее правило о наличии системы водоснабжения (централизованной/автономной) и исправного состояния сантехнического оборудования. Исключения сделаны для вновь построенного недвижимого имущества при условии оценки Предмета ипотеки Оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности (пункт 5.10 Стандартов).
Предусмотренное Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" положение, допускающее отсутствие водопровода и канализированных уборных в одно- и двухэтажных зданиях для поселений без централизованных сетей, не является нормой при использовании Стандартов Агентства, и может рассматриваться индивидуально, с учетом ликвидности объекта и специфики региона, характеризующегося слабым развитием системы ипотечного кредитования.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
4.2.8. В п. 5.11. Общей части Стандартов п.п. а) и б) раздела 1 указание на то, что предмет ипотеки должен соответствовать требованиям: а) не находиться в аварийном состоянии, б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт. Нужно ли это подтверждать документально, если да, то в каких документах это должно быть отражено?
Документальное подтверждение не требуется. Первичный кредитор должен убедиться в соответствии Предмета ипотеки требованиям, установленным в пункте 5.11 Общей части Стандартов. Данное обстоятельство должно быть отражено в Отчете (Заключении) о проведенном Андеррайтинге Заемщика и Предмета ипотеки и Отчете об оценке недвижимого имущества.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
4.2.9. Может ли выступать предметом залога Жилой дом, в котором отсутствует система подачи водоснабжения?
Стандарты Агентства предусматривают возможность рефинансирования ипотечных кредитов (займов), обеспеченных залогом Жилого дома, оборудованных автономными инженерными системами. Вместе с тем Стандарты не могут описывать и не ставят такой задачи подробно сформулировать требование к автономной системе жизнеобеспечения жилого дома.
Применительно к системе водоснабжения действует правило - наличие системы водоснабжения (централизованной/автономной) и исправного состояния сантехнического оборудования. Исключения сделаны для вновь построенного недвижимого имущества при условии оценки Предмета ипотеки Оценщиком как объекта, имеющего среднюю либо высокую степень ликвидности (пункт 5.10 Общей части Стандартов).
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
4.2.10. Может ли выступать предметом залога Жилой дом, имеющий только печное отопление?
Нет. Стандартами предусмотрены только электрические, паровые или газовые системы отопления.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
4.2.11. Может ли выступать предметом залога Жилой дом, с материалом перекрытий «металлические балки с деревянным заполнением»?
В настоящее время в Стандартах Агентства не содержится жестких требований или ограничений по материалам перекрытий Жилого помещения и действует общее правило о физическом состоянии Жилого помещения (жилого дома) в части износа по признакам отсутствия срока и сведений постановки жилого дома на капитальный ремонт или в планах на снос.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
4.2.12. Что понимается под фразой «какое-либо повреждения предмета ипотеки», встречающееся и в Стандартах, и в гарантиях в Приложении 13. Подобная формулировка предполагает отсутствие протечек (даже незначительных), запрет на проведение любых ремонтных работ (в том числе и косметических) на момент рефинансирования Закладной. Необходимы пояснения.
Речь идет о повреждениях, ухудшающих условия проживания в Предмете ипотеки, например пожар, затопление, обрушение конструктивных элементов и т.д. Законно проводимые ремонтные работы не являются повреждением предмета ипотеки. Более того Залогодатель обязан обеспечивать сохранность предмета ипотеки, а применительно к Жилым помещениям обеспечивать своевременное проведение ремонтных работ (в том числе устранять протечки), уведомлять залогодержателя о проведении капитального ремонта отдельных коммуникаций и т.п.
Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
4.2.13. Возможно ли кредитование по Стандартам Агентства, вступившим в силу с 15 мая 2008 года, квартиры, расположенной в деревянном доме, под залог объекта недвижимости, соответствующего требованиям Стандартов.
Предъявлять ли какие-либо требования к квартире, приобретаемой на кредитные средства, но не передаваемой в ипотеку?
Действующей редакцией Стандартов при залоге имеющегося Жилого помещения не установлены условия и требования к приобретаемому Жилому помещению: Квартире, Жилому дому с земельным участком, права на которые зарегистрированы в соответствии с действующим законодательством и которые не будут находиться в залоге.
Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
4.2.14. Может ли выступать предметом залога Жилой дом, в котором в качестве системы подачи водоснабжения используется колодец?
Стандарты Агентства требуют наличия системы водоснабжения (централизованной или автономной) Жилого дома, оформленного в качестве Предмета залога.
Одновременно обращаем внимание, что обеспечение системы водоснабжения Жилого дома хозяйственно-питьевой водой из водозаборного сооружения типа шахтный колодец - допускается, как элемент автономной системы водоснабжения с соблюдением установленных норм, правил и требований. Однако, обеспечение жителей населенных пунктов хозяйственно-питьевой водой путем указания, как просто физический доступ (вёдра) к шахтным колодцам, не рассматривается как система автономного водоснабжения Жилого дома.
Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
4.2.15. В п. 1.9.8. раздела 1 Части II Стандартов указано, что на момент рефинансирования в Предмете ипотеки должны отсутствовать зарегистрированные лица, за исключением Залогодателя и Членов его семьи. Будет ли требоваться справка о прописанных лицах в Предмете ипотеки на момент рефинансирования или этот факт надо будет подтверждать каким-либо другим документом?
Документ, подтверждающий отсутствие в Предмете ипотеки зарегистрированных лиц, за исключением Залогодателя и Членов его семьи, должен храниться в материалах Кредитного дела. Агентство и/или или уполномоченный Агентством Эксперт вправе потребовать любые документы, подтверждающие достоверность сведений на момент рефинансирования, в том числе и документы, подтверждающие отсутствие в Предмете ипотеки зарегистрированных лиц, за исключением Залогодателя и Членов его семьи. В качестве документа, подтверждающего наличие зарегистрированных лиц, является выписка из домовой книги либо аналогичный документ, выданные в соответствии с действующим законодательством организациями, уполномоченными предоставлять такие сведения.
Дата опубликования: 22.08.2008 г.
-
4.2.16. Возможен ли выкуп Агентством Закладной, если на момент выдачи кредита перепланировка предмета ипотеки была не узаконена, а на момент предложения ее зарегистрировали, внесли в тех. паспорт соответствующие изменения.
В случае положительного ответа, какие документы дополнительно должны быть предоставлены на момент рефинансирования.
Нет, такая Закладная не может быть рассмотрена на предмет рефинансирования
На момент выдачи кредита предмет ипотеки не должен иметь незарегистрированных переоборудований и перепланировок. Предмет ипотеки должен соответствовать техническому паспорту.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
4.2.17. При предоставлении ипотечного кредита под залог имеющегося в
собственности жилого помещения, может ли передаваться в залог два жилых помещения, имеющихся в собственности Заемщика, для увеличения суммы кредита?
Нет, не может.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
4.2.18. Какое жилое помещение может быть признано вновь построенным?
В рамках применения п. 5.10 Общей части Стандартов вновь построенным жилым помещением (квартирой) признается жилое помещение (квартира) в здании (многоквартирном доме), год постройки которого в соответствии с техническими документами на жилое помещение (квартиру) не является более ранним, чем год выкупа Закладной Агентством минус 3 (Три) года (например, по выкупаемым в 2010 году Закладным год постройки дома не может быть более ранним, чем 2007 год)
Дата опубликования: 19.08.2010 г.
В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ № 190 ФЗ от 29.12.2004 г. разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное застройщику федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, и является основанием для постановки на государственный учет вновь построенного объекта капитального строительства.
Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
4.2.19. Будет ли рефинансирован Агентством Ипотечный кредит (заем), если на момент выдачи ипотечного кредита (займа) в жилом помещении отсутствует санитарно-техническое оборудование, а на дату рефинансирования оно будет установлено?
Пункт 5.9 Общей части Стандартов требует наличия в исправном состоянии сантехнического оборудования в Предмете ипотеки.
В случае когда на основании информации, содержащейся в документах по Ипотечной сделке, выявлено, что на момент приобретения в Жилом помещении отсутствовало санитарно-техническое оборудование, то с целью определения соответствия Предмета ипотеки п. 5.9 Общей части Стандартов требуется подтверждение наличия в нем санитарно-технического оборудования на дату выкупа Закладной Агентством либо на иную интересующую Агентство/Эксперта дату. Кредитор (владелец Закладной) на основании п. 4.1.25 типовой формы Кредитного договора (при ипотеке в силу закона) (основная форма)/Договора займа (физическому лицу) вправе не менее раза в год производить проверку фактического наличия, состояния и условий содержания Жилого помещения (Квартиры). По результатам проверки Кредитор составляет отчет о проверке состояния заложенного имущества. В указанный отчет может быть включена информация о наличии/отсутствии в Предмете ипотеки санитарно-технического оборудования.
Для составления отчета рекомендуем использовать форму Приложения № 1 к Договору об оказании услуг (основная форма) (Приложение № 15.1 к Стандартам).
Дата опубликования: 19.08.2010 г.
Да, при условии соответствия Ипотечного кредита (займа) Стандартам Агентства и действующему законодательству.
Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
4.2.20. Содержат ли Стандарты Агентства какие-либо требования к расположению приобретаемого на средства ипотечного кредита (займа) жилого помещения, в случае если регион выдачи ипотечного кредита (займа) не совпадает с регионом нахождения приобретаемого на средства ипотечного кредита (займа) жилого помещения?
Текст ответа находится в стадии редактирования.
Дата опубликования: 24.09.2009 г.
-
4.2.21. Содержатся ли в Стандартах Агентства требования к материалу стен жилых домов, ипотечные кредиты (займы) на которые предоставляются на рассмотрение на предмет рефинансирования?
Требования Стандартов Агентства не содержат специальных требований к отдельным частям жилых домов, за исключением фундамента, отсутствия признаков состояния аварийности и отсутствия его учета для целей капитального ремонта или сноса (п.5.11 Общей части Стандартов). Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
4.2.22. Агентством установлено и действует ограничение в отношении приобретаемого жилого помещения, которое должно являться для заемщиков-залогодателей единственным жильем для целей проживания. Допускается ли в качестве подтверждения «единственности» жилья у заемщиков-залогодателей ссылаться только на наличие в кредитном договоре условия о их намерении зарегистрироваться в приобретаемом жилом помещении?
В соответствии с положениями приказа от 13.05.2009 № 76-од и информационного письма от 02.07.2009 по условиям договора купли-продажи закладных (с отсрочкой поставки) (далее - Договор) на 3 квартал 2009 года, предметом залога может быть приобретаемое (с использованием средств кредита или займа) жилое помещение, являющееся для заемщиков-залогодателей единственным жильем для целей проживания, т.е. заемщики-залогодатели намерены зарегистрироваться в нем, что подтверждается копией страницы паспорта о месте регистрации и/или условиями кредитного договора. Таким образом, при отсутствии документального подтверждения регистрации заемщика в приобретаемом жилом помещении в кредитном договоре (договоре займа) должно содержаться условие о намерении заемщиков проживать в приобретаемом жилом помещении. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
4.2.23. Будут ли Агентством приняты на рефинансирование закладные по ипотечному кредиту (займу), выданному на приобретение квартиры свободной планировки и квартиры, не имеющей кухни?
В соответствии с пунктом 1.7. Раздела 1 Части II Стандартов Агентство вправе выкупать у поставщиков только те ипотечные кредиты (займы), которые отвечают на момент предложения к рефинансированию требованиям Стандартов. В соответствии с пунктом 5.1. Раздела 5 Общей части Стандартов Агентство рассматривает на предмет рефинансирования ипотечные кредиты (займы), обеспеченные залогом в том числе квартиры. В случае если из представленных документов следует, что данное жилое помещение является квартирой, и в соответствии с документами технической инвентаризации (планом квартиры) произведено разделение на жилые и вспомогательные помещения, то Агентство считает возможным рассмотреть на предмет рефинансирования ипотечный кредит (заем), предоставленный на ее приобретение. Обращаем внимание, что Стандарты Агентства ( 5.10 Общей части) допускают отсутствие внутренней отделки вновь построенного жилого помещения, но не отсутствие внутренней планировки. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
4.2.24. Будет ли ипотечная сделка соответствовать условиям Стандартов в случае приобретения Заемщиком двух отдельно стоящих домов, расположенных на одном земельном участке и имеющих один адрес местонахождения? В кредитном договоре, закладной, договоре купли-продажи жилые дома с земельным участком указываются отдельно. На оба дома и земельный участок оформлена ипотека в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Предмет ипотеки в виде двух жилых домов на одном земельном участке не соответствует Стандартам Агентства и не может быть рассмотрен на предмет рефинансирования. Стандартами Агентства не предусмотрены процедуры выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов) под залог одновременно двух отдельно стоящих жилых домов, находящихся на одном земельном участке. Согласно п.5.1 Общей части Стандартов предметом ипотеки может выступать жилой дом с земельным участком, на котором расположен такой жилой дом. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
4.3. Комнаты
-
5. Оценка платежеспособности Заемщика
-
5.1. Расчет коэффициента П/Д
-
5.1.1. Будет ли Агентством разработана специальная программа (подобие ранее существовавшей «Анализ платежеспособности заемщика») в связи с изменившейся формулой расчета коэффициента П/Д?
Да, до автоматизации в ЕИС АИЖК будет разработан соответствующий функционал для расчета коэффициента П/Д. При этом Агентство обращает внимание на возможные погрешности вычислений связанных с округлением значений, таким образом, в связи с чем рекомендуем учитывать данный факт при принятии решений о выдаче Ипотечного кредита (займа) при пограничных значениях расчетных величин.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
5.1.2. В соответствии с п. 1.4. Раздела 1 Части I Стандартов при расчете коэффициента П/Д используется НР - норматив ежегодных расходов Заемщика, связанных с обслуживанием Ипотечного кредита (займа). Учитываются ли в структуре НР расходы по выплате страховых взносов, а также можно ли рассмотреть возможность уменьшения значения НР в случае меньших расходов по страховке и обслуживанию кредита?
Норматив ежегодных расходов Заемщика, связанных с обслуживанием Ипотечного кредита (займа), - НР был установлен Агентством исходя из накопленной статистики и учитывает различные расходы Заемщика, возникающие при получении и использовании Ипотечного кредита(займа), в том числе и страховые взносы. Перечень факторов, повлиявших на расчет НР, в тексте Стандартов не предусмотрен.
Размер НР императивно установлен п. 1.4 Части I Стандартов, и возможность его изменения в тексте Стандартов не предусмотрена. Текущее значение коэффициента НР равно 0,02.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
5.1.3. Согласно пункту 1.4 Части I Стандартов процедур выдачи ипотечных кредитов (займов) предельное значение коэффициента П/Д устанавливается в размере 50%, т.е. ограничение устанавливается до 50% включительно?
Согласно пункту 1.5. Части I Стандартов округление П/Д производится по математическим правилам, т.е. значение 50,49% считается допустимым значением, а значение 50,50 - нет.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
5.1.4. Можно ли для работающего пенсионера дополнительно к заработной плате учитывать размер пенсии в случае получения Ипотечного кредита (займа) в размере, большем, чем 40% от стоимости Предмета ипотеки?
Да, можно, при условии выполнения условий из п. 2.3. Части I Стандартов.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
5.1.5. Учитывается ли наличие детей у Заемщиков для расчета коэффициента П/Д?
Нет, не учитывается.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
5.1.6. Согласно п. 1.4. Части I Стандартов в целях расчета коэффициента П/Д значение НР устанавливается равным 0,02. Если в предварительном письме-подтверждении от страховой компании указан страховой тариф, превышающий 2%, как его учитывать при расчете П/Д?
Согласно п. 1.4. Части I Стандартов НР является константой и всегда равняется 0,02.
Дата опубликования: 11.07.2008 г.
-
5.1.7. Как учитывать стандартные налоговые вычеты при расчете совокупного дохода?
В соответствие со ст. 218 Налогового кодекса РФ стандартные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику за каждый месяц налогового периода, то есть стандартный налоговый вычет уменьшает налоговую базу на соответствующий установленный размер вычета.
Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
5.1.8. Какие виды доходов (по кодам доходов в соответствии со Справочником «Коды доходов»), подтвержденные «Справкой о доходах физического лица за 200_ год» по форме 2-НДФЛ (утвержденной Приказом ФНС РФ от 13.10.2006 г. № САЭ-3-04/706@), учитываются при расчете платежеспособности Заемщика?
В «Стандартах процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» (далее — Стандарты) Агентство не ставит своей целью в вопросах оценки платежеспособности Заемщика перечислять все возможные виды доходов Заемщика, ориентируя участников ипотечной сделки именно на допустимые источники получения дохода (п. 2.3 Части I Стандартов), которые целесообразно учитывать при расчете платежеспособности Заемщика, и на регулярность получения доходов в рамках трудовой деятельности Заемщика (п. 3.1 Части I Стандартов).
Для принятия Первичным кредитором решения об учете того или иного вида дохода при расчете платежеспособности Заемщика Агентство рекомендует руководствоваться, в том числе, принципом стабильности получения дохода, а также, по своему усмотрению, и другими критериями оценки, подтверждающими долгосрочность получения доходов и их достаточность для погашения Ипотечного кредита (займа) в будущем. В частности, для объективной оценки платежеспособности Заемщика не рекомендуем рассматривать в качестве стабильных доходов: материальную помощь, разовые платежи, выплаты, связанные с трудовой деятельностью, но не подтвержденные ежегодной практикой, а связанные с какими-либо событиями или обстоятельствами, зависящими от третьих лиц, являющихся источником таких выплат; пособия, связанные с бюджетными дотациями и субсидиями, основания по которым в будущем (до окончания срока кредитования) могут быть прекращены.
Дата опубликования: 03.06.2009 г.
-
5.1.9. Согласно п.5.1.8. разъяснений от 03.06.2009 первичный кредитор самостоятельно принимает решение об учете того или иного вида дохода при расчете платежеспособности заемщика. Должна ли экспертная организация при проведении экспертизы при выявлении расхождения в сумме дохода заемщика, указанного в отчете о проведенном андеррайтинге и посчитанного экспертом, на величину, не влекущую изменения П/Д, не выставлять данное замечание в качестве обязательного для устранения?
Выявление расхождения в сумме дохода заемщика, указанного в отчете о проведенном андеррайтинге и рассчитанного экспертом, на величину, не влекущую изменения величины коэффициента П/Д, может не выставляться в качестве замечания, обязател Дата опубликования: 21.09.2009 г. ьного для устранения.
-
5.2. Субсидии
-
5.2.1. Установлен ли: мораторий на досрочное исполнение денежного обязательства по Ипотечному кредиту (займу), срок моратория?
Являются ли исключением случаи оплаты стоимости Жилого помещения за счет средств субсидии?
Да, установлено ограничение по досрочному исполнению денежных обязательств по погашению Ипотечного кредита (займа). Так пунктом 3.4 Приложений № 4 и 5 к Стандартам, устанавливающих форму Кредитного договора и Договора займа, предусмотрен временной период в размере 6 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита (займа), в течение которого Заемщику запрещено производить платежи в счет досрочного исполнения обязательств, за исключением случаев, когда погашение осуществляется за счёт денежных средств, предоставленных в виде субсидий на погашение части обязательства по уплате Ипотечного кредита (займа).
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
5.2.2. Необходимо ли включать в отчет об андеррайтинге информацию о единовременных субсидиях?
В Отчете об андеррайтинге следует отражать и регулярные и единовременные субсидии с обязательным указанием типа субсидии.
Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
5.2.3. Рефинансирует ли Агентство Закладные при возникновении ипотеки в силу закона, когда на момент заключения кредитного договора фактически право на получение субсидии еще не подтверждено (сертификат еще не выдан, планируется выдача в будущем году), но молодая семья включена в список молодых семей, изъявивших желание получить субсидию? Подтверждением чего на данный момент является извещение, выданное заемщику органом местного самоуправления о том, что данная молодая семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий и включена в список на получение свидетельства (сертификата на получение субсидии).
Указанные Закладные могут быть рассмотрены Агентством на предмет рефинансирования при условии соответствия требованиям к платежеспособности, ипотечной сделки на общих основаниях, установленных Стандартами Агентства, без учета субсидии
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
6. Документы, подтверждающие занятость, доходы и расходы Заемщика
-
6.1. Документы, подтверждающие доходы
-
6.1.1. В п.п. 2.4.2 раздела 2 части I «Виды расходов и документы, их подтверждающие» указано, что при отсутствии текущих обязательств у Заемщика, он должен об этом письменно уведомить Первичного кредитора.
1. Есть ли утвержденная форма такого заявления или это может быть заявление в свободной форме?
2. Требуется ли данный документ при рефинансировании?
1. На текущий момент заявление может быть оформлено в произвольной форме, в том числе при заполнении Заемщиком анкетных данных.
2. Нет, в настоящий момент при рефинансировании не требуется предоставление документов, подтверждающих отсутствие текущих обязательств по иным кредитам (займам). При этом Агентство и/или Эксперт организация вправе по своему усмотрению потребовать от Поставщика представить все необходимые документы в соответствии с Приложением № 14. Так же необходимо отметить, что Поставщик несет ответственность за предоставленную информацию о Заемщике, указанную в отчете об андеррайтинге.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
6.1.2. В соответствии с п. 2.3.3.2. Раздела 2 Части I Стандартов индивидуальные предприниматели должны осуществлять предпринимательскую деятельность, приносящую доход, не менее 2-х полных лет. Является ли обязательным наличие дохода в каждом отчетном периоде в течение 2-х лет (т.е., допускаются ли нулевой доход в декларации)?
В соответствии с п. 2.3.3.2 Части I Стандартов наличие дохода в каждом отчетном периоде для индивидуального предпринимателя является обязательным.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
6.1.3. В соответствии с п.п. 2.4.1. Раздела 2 Части I Стандартов алиментные платежи учитываются при определении расходов потенциального заемщика. Возможно ли в рамках Стандартов учитывать подтвержденные документально алиментные платежи в качестве доходов?
Нет. Перечень документально подтвержденных доходов указан в Разделе 2 Части I Стандартов.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
6.1.4. Возможно ли учитывать в качестве доходов Заемщика/Заемщиков пособия по уходу за ребенком?
Нет,. Перечень документально подтвержденных доходов указан в Разделе 2 Части I Стандартов.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
6.1.5. Если Заёмщик работает в коммерческих структурах (ОАО, ООО и т.д.), достаточно ли справки о доходах по форме, рекомендованной Агентством?
Документы (2-НДФЛ или по форме Приложения №20), подтверждающие платежеспособность наемных работников, перечислены в п. 2.3. Части I Стандартов.
Достаточность документов, подтверждающих доходы Заемщика, определяет Первичный кредитор.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
6.1.6. Является ли справка по форме 3 -НДФЛ обязательной для предоставления в случае работы по совместительству в каждом случае согласно п.п. 2.3.2. раздела 2 Части I Стандартов «Доход от работы по совместительству» или только в случаях, когда представлена справка о доходах не по форме 2НДФЛ, или предоставлена справка по форме 2НДФЛ, но в ней не отражены удержания подоходного налога?
В случае, когда работодатель Заемщика, работающего по совместительству, является его налоговым агентом и предоставляется справка по форме 2-НДФЛ, копию налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) предоставлять в Агентство необязательно.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
6.1.7. В п. 2.3.3.7 в качестве документов, подтверждающих доход и занятость индивидуального предпринимателя, указаны налоговая декларация по соответствующему методу налогообложения и книга учета доходов и расходов и хозяйственных операций. Является ли обязательной сверка указанных в них сведений в целях установления дохода.
Порядок действий Первичного кредитора в данном случае не регламентируется Стандартами, в то же время согласно преамбуле к части I и п. 1.1 Стандартов Первичный кредитор самостоятельно определяет перечень дополнительных мер и действий необходимый для более достоверного подтверждения платежеспособности потенциального Заемщика.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
6.1.8. Можно ли учитывать в качестве дохода Заемщика пенсии на детей Заемщика по инвалидности (выплачиваемые пожизненно)?
Нет. Перечень документально подтвержденных доходов указан в Разделе 2 Части I Стандартов.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
6.1.9. В целях определения возможности учета доходов, указанных в п.2.3.4. Части I Стандартов просьба пояснить, на какой срок должен быть заключен договор о вкладе (депозите).
Договор может быть заключен на любой срок.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
6.1.10. По п. 2.3.3.5. Какой порядок действий в случае, если индивидуальным предпринимателем для получения Ипотечного кредита (займа) наряду с документами о доходах представляются документы об отсутствии расходов, связанных с предпринимательской деятельностью.
Порядок действий Первичного кредитора в данном случае прямо не регламентируется Стандартами, в то же время в соответствии с абзацем вторым п. 2.1 части I Стандартов Первичный кредитор самостоятельно определяет перечень дополнительных мер и действий необходимый для более достоверного подтверждения платежеспособности потенциального Заемщика.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
6.1.11. Необходимо ли подтверждать доход индивидуального предпринимателя налоговыми декларациями за последние 24 месяца, а расчет дохода считать за последние 12 месяцев?
Да, согласно требованиям п.2.3.3.2 и 2.3.3.3. Части I Стандартов, для того, чтобы первичный кредитор мог убедиться, что доходы не носят единовременный характер.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
6.1.12 Должно ли в кредитном досье Заемщика присутствовать документальное подтверждение установленных первичным кредитором расходов из п. 2.3.3.5 Части I Стандартов?
Первичный кредитор самостоятельно устанавливает способ подтверждения таких расходов. Агентство вправе, при наличии сомнений, затребовать эту информацию.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
6.1.13 Можно ли включить в совокупный доход Заёмщика, получаемый им с
января текущего года, при обращении за оформлением кредита в конце года (т.е. доход получен за период более полугода, но декларация в налоговый орган не предоставлялась, т.к. год ещё не закончился)?
Удален в связи с дублированием ответа и вопроса 6.1.23
Дата публикации: 05.11.08.
Да, можно.
Дата публикации: 11.07.08.
-
6.1.14. Что будет являться отметкой налогового органа при предоставлении деклараций Заемщиком-предпринимателем в случае направления деклараций почтой или электронно?
В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 80 Налогового кодекса Российской Федерации налоговый орган обязан проставить по просьбе налогоплательщика на копии налоговой декларации (расчета) отметку о принятии и дату ее получения, либо передать налогоплательщику квитанцию о приеме в электронном виде.
В связи с этим в случае представления налогоплательщиком налоговых деклараций (расчетов) в электронном виде по телекоммуникационным каналам связи, по его запросу специалист, в должностные обязанности которого входит получение налоговых деклараций в электронном виде по телекоммуникационным каналам связи, распечатывает запрашиваемые налоговые декларации (расчеты), проставляет отметку, подтверждающую факт и дату представления налоговой декларации (расчета) в налоговый орган и выдает налогоплательщику.
Дата опубликования: 11.07.2008 г.
-
6.1.15. Принимаются ли к рефинансированию Закладные Заемщиков, являющихся индивидуальными предпринимателями, применяющими систему налогообложения для сельскохозяйственных товаропроизводителей, если доходы будут подтверждены налоговыми декларациями и книгой учета доходов и расходов, и будут соблюдены прочие требования Стандартов к индивидуальным предпринимателям?
Да, принимаются.
Дата опубликования: 11.07.2008 г.
-
6.1.16. Возможно ли в рамках Стандартов учитывать в качестве доходов доходы по договорам гражданско-правового характера (налоговые декларации получателями дохода в налоговую инспекцию не предоставляются)?
Нет. Перечень документально подтвержденных доходов указан в Разделе 2 Части I Стандартов.
Дата опубликования: 11.07.2008 г.
-
6.1.17. Возможно ли учитывать в качестве доходов Заемщика/Заемщиков пособия по нетрудоспособности, по беременности и родам?
Нет. Перечень документально подтвержденных доходов указан в Разделе 2 Части I Стандартов.
Дата опубликования: 11.07.2008 г.
-
6.1.18. Какой из вариантов расчета среднемесячного дохода наиболее правильный, если имеются справки по форме 2-НДФЛ за 2007 год и 4 месяца 2008 года:
1. доход за 12 месяцев 2007 года + доход за 4 месяца 2008 года / 16 месяцев
2. доход за 4 месяца 2008 года + доход за последние 2 месяца 2007 года / 6 месяцев
В рамках Стандартов не установлен шестимесячный промежуток времени в календарном году, который наиболее точно определяет средний доход заемщика. Таким образом, в расчет принимается доход за последние шесть месяцев (Вариант 2 вопроса).
Дата опубликования: 11.07.2008 г.
-
6.1.19. Будет ли принято Агентством в качестве подтверждения размера среднего ежемесячного чистого дохода индивидуального предпринимателя наряду с налоговой декларацией и книгой учета доходов и расходов заключение аудитора?
Первичный кредитор может принимать к рассмотрению заключение аудитора, дополнительно к налоговым декларациям и книге учета доходов и расходов, в целях подтверждения размера доходов индивидуального предпринимателя.
Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
6.1.20. При подтверждении доходов от работы по совместительству обязательно предоставление всех четырех документов из п. 2.3.2. Части I?
В случае, когда работодатель Заемщика, работающего по совместительству, является его налоговым агентом и предоставляется справка по форме 2-НДФЛ, копию налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) предоставлять необязательно. Другие же перечисленные в данном пункте документы необходимо предоставить полностью.
Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
6.1.21. В случае учета дохода от сдачи в аренду жилого помещения - в связи с требованием его заключения на срок более 12 месяцев означает ли, что данный договор должен быть зарегистрирован, или достаточно предоставить договор о намерениях и заключить договор на следующий год на тех же условиях? Как правило, договоры аренды между физическим и юридическим лицом заключаются на срок менее года (потому что регистрировать их долго и дорого). Также не указано, какой доход следует принимать в расчет - из налоговой декларации за прошлый год или из финансовых документов, подтверждающих факт получения денежных средств за текущий год, а также не указан срок, который надо брать в расчет - 6 или 12 месяцев.
В соответствии с п. 2.3.6 Стандартов необходимо предоставление копии договора найма Жилого помещения, заключенного в соответствии с действующим законодательством, до окончания срока действия которого осталось не менее 12 месяцев. Соответственно договор найма должен быть заключен.
По вопросу, о порядке действий Первичного кредитора обращаем внимание на отсутствие в данном случае прямого регламентирования требованиями Стандартов. Таким образом Первичный кредитор самостоятельно применяет алгоритм расчета для установления стабильного дохода данной категории заемщиков.
Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
6.1.22. Обязан ли Заемщик индивидуальный предприниматель предоставлять копию налоговой декларации с «оригиналом» отметки налогового органа о её принятии в случае предоставления таких деклараций в налоговую инспекцию по электронной или обычной почте?
Согласно п. 2.3.3.7. Части I Стандартов индивидуальный предприниматель обязан предоставить копию налоговой декларации по форме, установленной для конкретного метода налогообложения с оригиналом отметки налогового органа о её принятии, либо копию налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц установленного образца (форма 3-НДФЛ) за два последних полных налоговых периода с отметкой налогового органа о принятии.
В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 80 Налогового кодекса Российской Федерации налоговый орган обязан проставить по просьбе налогоплательщика на копии налоговой декларации (расчета) отметку о принятии и дату её получения, либо передать налогоплательщику квитанцию о приеме в электронном виде. В связи с этим в случае представления налогоплательщиком налоговых деклараций (расчетов) в электронном виде, по его запросу специалист, в должностные обязанности которого входит получение налоговых деклараций в электронном виде, распечатывает запрашиваемые налоговые декларации (расчеты), проставляет отметку, подтверждающую факт и дату представления налоговой декларации (расчета) в налоговый орган и выдает налогоплательщику.
Дата опубликования: 22.08.2008 г.
-
6.1.23. Можно ли включить в совокупный доход Заемщика - индивидуального предпринимателя, получаемый им с января текущего года, при обращении за оформлением кредита в конце года (т.е. доход получен за период более полугода, но декларация в налоговой орган не предоставлялась, т.к. год еще не закончился)?
В целях подтверждения дохода Заемщика - индивидуального предпринимателя для рассмотрения заявления о выдаче ипотечного кредита (займа) представляются документы за период не менее последних 24 месяцев, при этом платежеспособность рассчитывается с учетом дохода за последние 12 месяцев. Перечень таких документов указан в п. 2.3.3.7 Части I Стандартов.
Дата опубликования: 22.08.2008 г.
-
6.1.24. Согласно п. 2.3.3.2. Части I Стандартов, «Индивидуальные предприниматели должны осуществлять предпринимательскую деятельность, приносящую доход, не менее 2-х полных лет. Для подтверждения дохода представляются документы за период не менее последних 24 месяцев». Будут ли приниматься к рефинансированию кредиты, где на момент выдачи кредита заемщик зарегистрирован как индивидуальный предприниматель менее 2-х лет, но к моменту рефинансирования такого кредита срок осуществления предпринимательской деятельности составит 2 года?
Нет, не будут. Документы, подтверждающие доход индивидуального предпринимателя на момент выдачи кредита, не будут соответствовать требованиям п. 2.3.3.2 Части I Стандартов.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
6.1.25 Какой период брать для расчета платежеспособности заемщика - физического лица - частного нотариуса, если он отчитывается 1 раз в год и за 2008 год сведения о доходах в налоговые органы еще не подавал (Для расчета платежеспособности представлены декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) за 2006, 2007 годы, индивидуальным предпринимателем не является)? Как рассчитать его платежеспособность и какие документы должны быть представлены для расчета платежеспособности?
Частным нотариусам необходимо руководствоваться в своей работе главой 23 Налогового кодекса РФ (Часть первая) и ст. 227 Налогового кодекса РФ (Часть вторая).
Также акцентируем ваше внимание, что в соответствии с п. 2.3.3.1 Части I «Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов)» (далее - Стандарты) частные нотариусы подтверждают свою занятость и доходы таким же образом, как и индивидуальные предприниматели. Поэтому к частным нотариусам применимы все требования п. 2.3.3 Части I Стандартов в части представления документов, подтверждающих занятость, доходы и расходы индивидуальных предпринимателей.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
6.1.26. В п. 2.3.1, п.2.3.2, п.2.3.3.7 Части I Стандартов указан перечень документов, подтверждающих источники получения дохода. Все ли документы, перечисленные по каждому пункту до фразы «Дополнительно могут предоставляться» должны предоставляться одновременно или можно предоставить только один из перечня?
Да, все документы из перечня должны предоставляться Агентству, за исключением случая, указанного в п. 6.1.6 настоящих вопросов и ответов.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
6.1.27. Согласно списку из Приложения № 14 на момент предложения к рефинансированию Поставщик должен предоставлять документы, подтверждающие доходы Заемщиков. Также он должен предоставлять отчет об Андеррайтинге Заемщика и Предмета ипотеки (с приложенными документами, подтверждающими платежеспособность заемщика).
Имеется ли различие между документами, подтверждающими платежеспособность и доход заемщика?
Если нет, то нужно ли прикреплять в ЕИС одни и те же документы дважды?
Да, имеется. Платежеспособность заемщика определяется исходя из коэффициента П/Д, при расчете которого помимо доходов заемщика учитываются его совокупные расходы.
Таким образом, если у заемщика по ипотечной сделке нет совокупных расходов, соответствующих п. 2.4 Части I Стандартов, то дополнительно прикреплять документы к Отчету об андеррайтинге нет необходимости. Если же указанные расходы есть, то в ЕИС в Кредитном деле в меню «Документы по ипотечной сделке» дополнительно предоставляются копии заверенных первичным кредитором документов, подтверждающих расходы заемщика.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
6.1.28. При участии в кредитном договоре лица мужского пола в возрасте до 27 лет при отсутствии документов, подтверждающих отсрочку от прохождения воинской службы до достижения 27 лет или увольнения в запас, в случае если у данного физического лица уровень дохода достаточен для оформления ипотечного кредита, какой уровень дохода должен быть у Заемщика, дополнительно привлеченного (не подлежащего призыву) согласно условиям Стандартов?
Уровень дохода дополнительно привлекаемого заемщика не регламентируется Стандартами.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
6.1.29. Из п. 4.5. Стандартов не ясно, учитывается или нет доход заемщика призывного возраста, которому не предоставлена отсрочка, при расчете совокупного дохода Заемщиков?
Да, учитывается.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
6.1.30. За какой период необходимо предоставлять налоговые декларации для индивидуальных предпринимателей, являющимися плательщиками единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности (если решение о выдаче кредита было принято (заем фактически предоставлен)) до 15.05.2008 г.?
В рассматриваемой ситуации предоставляются налоговые декларации за два последних полных квартала, предшествующих дате принятия решения о выдаче кредита (дате фактического предоставления займа). Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
6.1.31. Может ли для подтверждения доходов заемщика быть принята составленная в произвольном виде справка о доходах, если заемщик проходит службу в правоохранительных органах по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, в случае, когда работодатель не может предоставлять справки по форме 2-НДФЛ по причине особого порядка их предоставления?
Согласно ст. 11 ТК РФ Трудовое законодательство распространяется только на военнослужащих при исполнении ими обязанностей военной службы, на членов советов директоров организаций, на лиц, работающих на основании договоров гражданско-правового характера и на других лиц, если это установлено федеральным законом. Таким образом, на сотрудников органов наркоконтроля распространяются требования трудового законодательства и данная категория заемщиков может подтверждать свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ. В рамках установленных условиями контрактования на 3-ий квартал 2009 г. требований к подтверждению дохода заемщиков не может быть рассмотрена в качестве документа, подтверждающего доход составленная в произвольном виде справка о доходах. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
6.2. Документы, подтверждающие расходы
-
6.2.1. По п. 2.3.3.7. Части I Стандартов может ли служить подтверждением наличия расходов на выплаты наемным работникам штатное расписание, в случае, если индивидуальный предприниматель не уплачивает единый налог на вмененный доход, но есть сведения об отчислениях в Пенсионный фонд?
Да, может. В то же время на экспертизу/выкуп этот документ не обязателен для предоставления.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
6.2.2. Как учитывать величину прожиточного минимума при расчете коэффициента П/Д?
Величина прожиточного минимума не учитывается в редакции Стандартов, вступившей в силу 15.05.2008 в соответствии с приказом от 18.04.2008 № 41-од. Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
6.2.3. В соответствии с п. 2.3.3.7 Части 1 Стандартов индивидуальные предприниматели должны предоставлять копию книг учета доходов и расходов и хозяйственных операций. Индивидуальные предприниматели, применяющие систему налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности не обязаны в соответствии с действующим налоговым законодательством вести книги учета дохода и расходов. Могут ли они не предоставлять вышеуказанные документы?
Если индивидуальный предприниматель не ведет книгу учета доходов и расходов и хозяйственных операций в соответствии с правилами налогового законодательства, то ее предоставление не обязательно.
В то же время в соответствии с абзацем вторым п. 2.1 части I Стандартов Первичный кредитор самостоятельно определяет перечень дополнительных мер и действий, необходимый для более достоверного подтверждения платежеспособности потенциального Заемщика.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
6.2.4. Обязательно ли брать справку из бюро кредитных историй о том, что у Заемщика нет кредитной истории?
Необходимость в получении данной справки остается на усмотрение первичного кредитора. Получение данной справки в соответствии со Стандартами Агентства не входит в обязанность Заемщика. Кредитор может самостоятельно получить информацию из бюро кредитных историй в целях снижения собственных рисков. Заемщик иным способом подтверждает наличие/отсутствие иных обязательств (в анкете Заемщика).
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
6.2.5. Должно ли в кредитном досье Заемщика присутствовать документальное подтверждение установленных Первичным кредитором расходов, и если да, то в какой форме?
Первичный кредитор самостоятельно устанавливает способ подтверждения таких расходов. Агентство вправе, при наличии сомнений, затребовать эту информацию.
Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
6.3. Документы, подтверждающие занятость
-
6.3.1. В отношении таких категорий работников как, генеральный директор, заместитель генерального директора, главный бухгалтер, просим разъяснить, требуется ли представление учредительных документов юридического лица - работодателя, какие требования предъявляются к сроку существования юридического лица - работодателя, перечень таких лиц.
Перечисленные категории являются наемными работниками, поэтому на них распространяются требования Стандартов по расчету доходов, которые Первичный кредитор использует для расчета платежеспособности Заемщика (п. 2.3.1 и 2.3.2 Части I Стандартов). Таким образом, предоставление учредительных документов юридического лица, которое является работодателем генерального директора, заместителя генерального директора, главного бухгалтера не требуется. Также Стандарты не содержат требований к сроку существования юридического лица - работодателя таких лиц. В тоже время в целях принятия решения по предоставлению Ипотечного кредита (займа) указанным категориям работников Первичный кредитор вправе запрашивать любые дополнительные документы.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
7. Расчет размера ипотечного кредита (займа)
-
7.1. Расчет коэффициента К/З
-
7.1.1. При приобретении на заемные средства Жилого дома и земельного участка коэффициент К/З рассчитывается от общей стоимости (земля + дом) или только от стоимости дома?
При расчете значения коэффициента К/З учитывается только стоимость Жилого дома, поскольку в формуле, установленной п. 3.2 Части I Стандартов в качестве знаменателя значится «стоимость Жилого помещения, являющегося Предметом ипотеки», а в соответствии с разделом «Термины и определения» Общей части Стандартов под понятием Жилые помещения понимаются только изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодные для постоянного проживания граждан, видами Жилого помещения в рамках Стандартов являются: Жилой дом и Квартира.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
7.1.2. Возможно ли в рамках новых Стандартов рефинансирование Закладных, оформленных в соответствии с предыдущей редакцией Стандартов (до 15.05.2008г.), по которым коэффициент К/З на момент рефинансирования находится в пределах от 20 до 30%?
Да, возможно, при условии соответствия остальным требованиям Стандартов, действовавшим до 15.05.2008 г.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
7.1.3. Следует ли теперь при расчете отношения К/З при оформлении Ипотечного кредита (займа) при перекредитовании, использовать отношение К/З на момент выдачи кредита?
Требуется ли в этом случае актуализация отчета Оценщика?
При перекредитовании выдается новый кредит, требования к которому такие же, как и при предоставлении «обычного» кредита. Соответственно должен производиться новый расчет коэффициента К/З, с учетом особенностей п.3.6. Части I Стандартов.
Отчет об оценке актуален в течение 6 месяцев с момента проведения оценки.
Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
7.1.4. Какое КЗ надо применять для определения ставки на момент оформления собственности - действующее на момент выдачи кредита или действующее на момент оформления собственности?
Коэффициент К/З является одним из параметров, влияющих на размер выдаваемого ипотечного кредита (займа) и процентную ставку. Соответственно его размер необходимо определять и применять в расчетах на момент выдачи кредита.
Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
7.2. Кредит на погашение ранее предоставленного Ипотечного кредита (займа)
-
7.2.1. По применению п. 1.7.2. Раздела 1 Части II Стандартов распространяется ли ограничение по сумме остатка задолженности по Ипотечному кредиту (займу) (не менее 200 000 рублей) на случаи перекредитования?
Да, распространяется.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
7.2.2. Возможно ли перекредитование под залог Комнаты?
Пункт 3.14 Общей части Стандартов предусматривает возможность перекредитования, однако в рамках Стандартов не рассматриваются на предмет рефинансирования Агентством Ипотечные кредиты (Займы), предоставленные как под залог, так и на приобретение комнат.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
7.2.3. Каким образом определяется коэффициент К/З при КПК на момент выдачи?
Размер КПК на момент выдачи рассчитывается на основании п.3.6. Части I Стандартов Агентства в зависимости от вида обеспечения, в соответствии с п. 3.3, 3.4., 3.5 Части I Стандартов Агентства. А именно:
- при предоставлении КПК, ранее предоставленного под залог приобретаемого жилого помещения размер такого кредита необходимо рассчитывать в соответствии с п. 3.3. Части I Стандартов;
- При предоставлении КПК, ранее предоставленного под залог имеющегося жилого помещения размер такого кредита необходимо рассчитывать в соответствии с п. 3.4. Части I Стандартов;
- при предоставлении КПК, ранее предоставленного на строительство Жилого помещения с последующей передачей его в залог после окончания строительства и оформления права собственности, размер такого кредита рассчитывается в соответствии с п. 3.5. Части I Стандартов;
Размер КПК на момент выдачи может составлять менее 30% от стоимости предмета ипотеки и не может превышать остаток основного долга по погашаемому ипотечному кредиту.
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.4. Каким образом включать супругу в число собственников и Залогодателей при оформлении сделки перекредитования (первоначальный ипотечный кредит был направлен на приобретение квартиры в собственность одного из супругов, а второй супруг давал нотариальное согласие на ипотеку), если супруга отказывается составлять брачный договор?
Требование об участие в Ипотечной сделке обоих супругов, распространяется на случаи передачи в залог приобретаемого жилья. При передаче в залог имеющегося жилья участие обоих супругов в Ипотечной сделке не требуется.
Дата опубликования: 11.07.2008 г.
-
7.2.5. Что означает формулировка п. 3.6 Части I Стандартов «максимальный размер ипотечного кредита (займа) рассчитывается в зависимости от вида обеспечения в соответствии с п. 3.3, 3.4, 3.5 Части I Стандартов»?
Содержание п. 3.6. означает, что максимальный размер Ипотечного кредита (займа) зависит от вида совершаемой ипотечной сделки, а именно:
- - под залог приобретаемого жилья - сумма кредита должна находиться в диапазоне 30 - 90 % от наименьшей из оценочной и продажной стоимости жилого помещения,
- - под залог имеющегося жилья - сумма кредита не может превышать 100% от продажной цены приобретаемого жилого помещения и должна находиться в диапазоне 30-70 % от оценочной стоимости имеющегося жилого помещения,
- на строительство жилого помещения - после окончания строительства сумма кредита должна находиться в диапазоне 30-90 % в зависимости от стоимости приобретаемого жилого помещения.
Дата опубликования: 22.08.2008 г.
-
7.2.6. Нужно ли проводить новую оценку предмета ипотеки при выдаче кредита на погашение ранее предоставленного кредита?
Если с даты проведения оценки предмета ипотеки до даты заключения кредитного договора или даты выдачи займа на погашение ранее предоставленного кредита прошло не более 6 (шести) месяцев, то проведения новой оценки предмета ипотеки не требуется.
Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
7.2.7. Распространяется ли ограничение на остаток задолженности на случаи перекредитования?
Да, распространяется.
Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
7.2.8. Возможно ли изменение срока кредита по новому кредитному договору?
При выдаче КПК срок кредитования может изменяться и должен устанавливаться в соответствии с п.3.9. Общей части Стандартов Агентства.
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.9. Возможно ли изменение, в том числе снижение размера процентной ставки при КПК?
Процентная ставка при выдаче КПК может изменяться и устанавливается кредитором по своему усмотрению с учетом, установленных в п. 1.4. Части II Стандартов условий рефинансирования.
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.10. Возможно ли применение разных процентных ставок при КПК?
Агентство рассматривает на предмет рефинансирования КПК с применением разных процентных ставок, в случае соответствия таких кредитов требованиям Стандартов Агентства.
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.11. Возможно ли изменение состава заемщиков при КПК?
Количество и состав заемщиков может изменяться при выдаче КПК и должны соответствовать требованиям, установленным Стандартами Агентства.
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.12. Требуется ли документальное подтверждение факта погашения первоначального кредита?
Кредитное дело, возникшее в результате КПК, должно быть полностью укомплектовано согласно утвержденному Агентством перечню документов. В том числе дополнительно для рефинансирования таких закладных предоставляется:
- Копия платежного документа, подтверждающего перечисление суммы Ипотечного кредита на погашение ранее предоставленного на приобретение/строительство жилого помещения ипотечного кредита;
- Копия документа, подтверждающего размер остатка ссудной задолженности по Ипотечному кредиту, ранее предоставленному на приобретение/строительство Жилого помещения.
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.13. Возможно ли изменение состава залогодателей по новому кредитному договору?
Состав залогодателей должен оставаться без изменений.
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.14. Необходимо ли предоставлять новое разрешение органов опеки и попечительства на заключение договора об ипотеке жилого помещения, в случае, когда одним из залогодателей по договору об ипотеке при КПК выступает несовершеннолетний ребенок?
Т.к. предоставление КПК рассматривается как новый кредит и жилое помещение передается в залог на основании договора об ипотеке разрешение органов опеки и попечительства предоставляется обязательно (п.4.4. Общей части Стандартов Агентства).
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.15. Размер КПК
При определении размера КПК Агентство рекомендует руководствоваться требованиями п.3.14. Общей части Стандартов Агентства, согласно которым размер КПК не может превышать остаток основного долга по погашаемому Ипотечному кредиту.
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.16. Основания для отказа в предоставлении КПК
При выдаче КПК кредитор должен убедиться в отсутствии негативной информации, которая существенно увеличивает риск неисполнения заемщиками обязательств по кредитному договору и договору об ипотеке. К данной информации относится и «плохая» кредитная история заемщика, под которой понимается неоднократные нарушение условий кредитного договора, в том числе, и просрочки при внесении платежей, наличие которой является основанием для отказа в предоставлении КПК.
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.17. Возможно ли рефинансирование КПК по которым допускались просрочки при внесении платежей?
Согласно п. 1.9.6. Стандартов Агентство осуществляет выкуп только тех КПК, по которым отсутствуют просрочки платежей более чем на 30 дней, при этом такие просрочки должны отсутствовать как по первому, так и по второму ипотечному кредиту, а в случае цепочки КПК, указанные условия распространяются на всю цепочку кредитов.
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.18. Возможно ли предоставление КПК по кредитам, предоставленным по другим программам ипотечного жилищного кредитования?
Предоставление КПК с целью последующего предложения на рефинансирование возможно по кредитам, предоставленным по другим программам ипотечного жилищного кредитования, при условии соответствия КПК требованиям Стандартов Агентства.
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.19. Можно ли выдать кредит на погашение кредита, выданного другим кредитором?
В форме кредитного договора (КПК) в п.1.3. прописано: "Кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для замещения путем погашения кредита, ранее предоставленного согласно кредитному договору № ___ от ____ , заключенному между КРЕДИТОРОМ И ЗАЕМЩИКАМИ (далее - Первоначальный кредит)"...
Как корректно прописать в таком случае п.1.3. Кредитного договора?
В рамках действующих Стандартов Агентства возможна выдача КПК другим кредитором. При этом в п. 1.3. кредитного договора (КПК) указывается: Кредит предоставляется для целевого использования, а именно: для замещения путем погашения кредита, ранее предоставленного согласно __________ (кредитный договор) № ___ (номер договора) от _____ (дата заключения), заключенному между _________ (наименование кредитора) и ЗАЕМЩИКАМИ (далее - Первоначальный кредит)…
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.20. Указываются ли сведения о первоначальной ипотеке в разделе 5 закладной при выдаче КПК до государственной регистрации ипотеки?
Сведения о первоначальной ипотеке в закладной в графе о наличии ограничений (обременений) правами третьих лиц, подлежащими государственной регистрации, не указываются, т.к. на момент регистрации ипотеки регистрационная запись о первоначальной ипотеке погашена.
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.21. Список документов для КПК
Документы по КПК предоставляются на выкуп/экспертизу согласно Приложению №14 Стандартов Агентства.
При проведении андеррайтинга заемщика и принятии решения о выдаче КПК кредитор вправе запросить дополнительные документы кредитного дела, в том числе кредитный договор, договор приобретения жилого помещения и финансовые документы, подтверждающие фактическое предоставление кредита и своевременное частичное исполнение обязательств заемщиком по кредитному договору.
Дата публикации: 18.02.2010г.
-
7.2.22. Возможно ли направить средства МСК по кредиту (займу) на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение жилого помещения?
Да, в соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденные 12.12.07 № 862 средства МСК могут быть направлены на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)), обязательства по которым возникли у лица, получившего сертификат, до возникновения права на получение средств материнского (семейного) капитала.
-
8. Рефинансирование
-
8.1. Общие вопросы
-
8.1.1. Будет ли требоваться справка о прописанных лицах в Предмете ипотеки на момент рефинансирования или этот факт надо будет подтверждать каким-либо другим документом?
Документ, подтверждающий отсутствие в Предмете ипотеки зарегистрированных лиц, за исключением Залогодателя и Членов его семьи,
должен храниться в материалах Кредитного дела. Агентство и/или Эксперт вправе потребовать любые документы, подтверждающие достоверность сведений на момент рефинансирования, в том числе и документы, подтверждающие отсутствие в Предмете ипотеки зарегистрированных лиц, за исключением Залогодателя и Членов его семьи.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
8.1.2. Возможна ли выдача Ипотечного кредита (займа) по ставке выше ставки, утвержденной Агентством на дату предоставления кредита, и такой кредит будет рефинансирован Агентством при условии соответствия Ипотечного кредита (займа) требованиям Раздела 1 Части II Стандартов.
Да, согласно условиям п.1.4. Части II Стандартов такой Ипотечный кредит (заём) может быть рефинансирован Агентством при соответствии Ипотечного кредита (займа) условиям Части II Стандартов Агентства.
Дата опубликования: 15.09.2008 г.
Редакция Стандартов, введенная в действие Приказом от 18.04.2008 № 41-од с 15.05.2008 г.
Текст ответа:
Да, согласно условиям п.1.4. Части II Стандартов Ипотечный кредит (заём) будет рефинансирован Агентством в случае, если процентная ставка на момент выдачи кредита или на момент предложения к выкупу была не ниже размера, установленного Агентством для периода, в котором был выдан \предложен к выкупу Ипотечный кредит (заём). Обязательным условием является соответствие Ипотечного кредита (займа) условиям Части II Стандартов Агентства.
Дата публикации: 20.06.08.
-
8.1.3. Будут ли рассматриваться на предмет рефинансирования Закладные купленные Поставщиком в день продажи в Агентство, т.е. передаточные надписи предыдущих владельцев на Закладных сделаны, но деньги за них Поставщиком ещё не перечислены?
Нет, в соответствии с п.1.9.15. Части II Стандартов, Поставщик должен полностью оплатить Закладные, предлагаемые Агентству к выкупу.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
8.1.4. Будет ли Агентство рефинансировать Закладные, если у Заемщиков имеются действующие кредитные обязательства не перед Агентством (п. 1.9.2 Части 2), а перед ЗАО «Первый ипотечный агент АИЖК», ЗАО «Второй ипотечный агент АИЖК» и т.д.?
Нет, т.к. согласно международным стандартам финансовой отчетности данные кредитные обязательства консолидируются в отчетности Агентства.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
8.1.5. Возможно ли рефинансирование Закладных, оформленных до 15.05.2008 г., процентная ставка по которым выше ставки, утвержденной Агентством на дату предоставления Ипотечного кредита (займа)?
Да, возможно, при условии соблюдения всех остальных требований редакции Стандартов, вступившей в силу 15.05.2008 г. в соответствии с приказом от 18.04.2008 г. №41-од. Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
8.1.6. О нарушении комплектности Кредитного дела в какой момент времени после приобретения прав по Закладным АИЖК идет речь в п. 2.1.8. Раздела 2 Части II?
Агентство вправе запросить все документы, требуемые для повторной экспертизы Ипотечной сделки, а также провести проверку комплектности Кредитных дел. В случае непредставления таких документов, либо выявления некомплектности Кредитных дел, Агентство праве предъявить требование об обратном приобретении Закладных Поставщиком.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
8.1.7. Будут ли приниматься к рефинансированию Закладные Заемщиков, работающих по контрактам за пределами РФ, если доход будет подтвержден следующими документами:
-нотариально удостоверенными копиями с переводом на русский язык срочных контрактов с отражением заработной платы за период не менее 2-х истекших лет.
-справкой 2-НДФЛ или по форме Приложения № 20 к Стандартам.
-выпиской со счета в банке (-ах) РФ о поступлении и расходовании средств заработной платы за период не менее одного календарного года.
-в случае, если работодатель не удерживает подоходный налог с работника, налоговая декларация с отметкой ИМНС РФ и документ, подтверждающий уплату налога.
Да, будут при условии соответствия остальным требованиям Части I Стандартов.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
8.1.8. Рассматривает ли Агентство на предмет рефинансирования Ипотечные кредиты (займы), предоставленные на приобретение Жилого помещения путем участия в жилищно-строительном кооперативе (далее - ЖСК) либо на оплату паевого взноса в ЖСК, под залог имеющегося/приобретаемого Жилого помещения
Редакция Стандартов, введенная в действие Приказом от 18.04.2008 № 41-од с 15.05.2008 г.
Утратил силу с момента публикации соответствующего Разъяснения от 29.08.2008 г.
Дата публикации: 01.09.08.
Редакция Стандартов, введенная в действие Приказом от 18.04.2008 № 41-од с 15.05.2008 г.
В настоящее время Агентство рассматривает на предмет рефинансирования Ипотечные кредиты (займы), предоставленные на приобретение или строительство жилого помещения (Приложение № 8 к Стандартам).
Кредиты (займы), выданные на приобретение Жилого помещения путем участия в жилищно-строительном кооперативе (далее - ЖСК), на предмет рефинансирования Агентством не рассматриваются.
Дата публикации: 04.07.08.
-
8.1.9. В случае смерти одного из Заемщиков по Кредитному договору до момента рефинансирования (не страховой случай) должен ли Банк заключать доп. соглашение к Кредитному договору (исключить из числа Заемщиков умершего) и аннулировать Закладную с последующей выдачей новой Закладной?
Да, должен. Указанные действия совершаются после выдачи свидетельства о праве на наследство. Соответственно, в качестве должников-залогодателей выступают наследники умершего и Агентство будет рефинансировать такой ипотечный кредит (заем) при его соответствии требованиям Стандартов.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
8.1.10. Будет ли рефинансироваться Агентством ипотечный кредит, если заемщиками-залогодателями выступают брат и сестра?
Да, будет, при условии соответствия кредита остальным требованиям Стандартов и оформления в соответствии с типовыми формами документов, утвержденных Агентством. Дата опубликования: 11.07.2008 г.
-
8.1.11. Будет ли рефинансирован Агентством Ипотечный кредит (заем), при наличии несогласованной перепланировке, но с предоставлением обязательства Заемщика согласовать в течение определенного срока перепланировку или привести квартиру в соответствие с технической документацией?
Нет, указанные действия Заемщик обязан произвести до предложения к рефинансированию Ипотечного кредита (займа) Агентству. Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
8.1.12. Будет ли рефинансирован Агентством Ипотечный кредит (заем) при условии, что в период с момента заключения кредитного договора (договора займа) до момента его рефинансирования Заемщиком был сменен паспорт (т.е. изменились паспортные данные)?
Да, будет. При этом при формировании кредитного дела в ЕИС АИЖК Поставщик обязан приложить в документы кредитного дела копии как старого паспорта (действительного на момент заключения кредитного договора), так и нового паспорта (действительного на момент рефинансирования Агентством). Так же необходимо отметить, что документ, удостоверяющий личность, являлся действительным на момент удостоверения личности на соответствующих этапах совершения ипотечной сделки.
Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
8.1.13. Будет ли рефинансирован Ипотечный кредит (заем) под залог имеющейся квартиры, расположенной на территории субъекта Регионального оператора на приобретение квартиры в другом регионе РФ?
Указанный в вопросе Ипотечный кредит (заем), может быть рассмотрен Агентством на предмет рефинансирования.
Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
8.1.14. Будет ли рефинансироваться ипотечный кредит (заем), выданный на приобретение недвижимости, которая в правоустанавливающих документах значится как «часть жилого помещения»?
Нет, не будет. Агентство не рассматривает на предмет рефинансирования подобные ипотечные кредиты (займы), поскольку в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (ст.16 Жилищного кодекса РФ) не предусмотрен указанный вид жилого помещения. Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
8.1.15. Будет ли рефинансироваться ипотечный кредит (заем), если предмет ипотеки передан в наем третьим лицам?
В соответствии с пунктом 5.6. Общей части Стандартов, Агентство не рассматривает на предмет рефинансирования Ипотечные кредиты (займы), по которым Предмет ипотеки передан в наем третьим лицам.
Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
8.1.16. Что делать в случае падения уровня цен на рынке недвижимости за время строительства (который составляет 2-3 года) - в этом случае реально возникновение ситуации, когда кредит выдан исходя из стоимости договора в 3 млн. рублей (под КЗ 80%), но оценка на момент оформления собственности составила 2 млн. В этом случае получается, что размер кредита больше минимальной между оценочной и продажной стоимости. При существующей нестабильности цен на жилье, выставление данного требования приведет к полной приостановке программы работы по долевому строительству.
Указанная ситуация относиться к предпринимательским рискам, которые на себя принимает кредитор при осуществлении коммерческой деятельности.
Требования Стандартов, предъявляемые к предоставляемым Ипотечным кредитам (займам) формируются исходя из условия возможности их дальнейшего рефинансирования.
Соответственно, Стандарты не содержат элементов, позволяющих использовать их как инструмент полного хеджирования рисков в ходе реализации каких-либо строительных программ за счет рефинансирующих организаций и инвесторов ипотечных ценных бумаг.
Обращаем ваше внимание, что с разъяснениями по вопросам кредитования на этапе строительства можно ознакомиться на сайте Агентства в разделе Стандарты АИЖК/Дополнения и разъяснения.
Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
8.1.17. Будут ли рефинансированы Агентством квартиры с земельным участком, если они зарегистрированы как квартиры?
В соответствии с п. 5.1. Общей части Стандартов Агентство рассматривает на предмет рефинансирования Ипотечные кредиты (займы), обеспеченные залогом следующих видов жилых помещений, соответствующих требованиям Российской Федерации: квартира или жилой дом с земельным участком, на котором построен такой жилой дом.
Учитывая, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом в силу требований земельного законодательства может находиться только в общей собственности владельцев квартир, квартира, земельный участок под которой выделен в натуре, не рассматривается Агентством в качестве предмета залога. Виды жилых помещений (квартира, жилой дом) должны не только юридически, но и фактически соответствовать видам жилых помещений, установленных действующим законодательством. Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
8.1.18. Будет ли рефинансирован Ипотечный кредит (заем), в случае, если Заемщик имеет погашенные судимости? Есть ли ограничения на виды и сроки преступлений/нарушений?
Указанный ипотечный кредит (заем) может быть рассмотрен на предмет рефинансирования. Преамбулой к Части I Стандартами предусмотрено требование об отсутствии не снятой, не погашенной судимости. Ограничения на виды и сроки наказания за преступления/нарушения Стандартами не устанавливаются.
Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
8.1.19. Будет ли рефинансирован ипотечный кредит (заем), выданный по ставке большей, чем действовала на момент выдачи и/или рефинансирования?
Пример: выдали по ст.12%, когда действовала ставка 10,75.
Указанный ипотечный кредит (заем) может быть рассмотрен на предмет рефинансирования, в соответствии с пунктами 3.8 Общей части и 1.4 Части II Стандартов в редакции от 08.04.08г., вступившей в силу с 15.05.08г. Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
8.1.20. Будут ли рефинансированы Ипотечные кредиты (займы) в случае, если изменение процентной ставки по кредиту (займу) планируется после момента рефинансирования?
В том случае, если кредитный договор (договор займа) предусматривают изменение процентной ставки, соответствующая Закладная может предлагаться Агентству для выкупа только после того, как новая процентная ставка вступила в силу в соответствии с условиями кредитного договора (договора займа).
Закладные, предложенные Агентству до предусмотренного кредитным договором (договором займа) изменения процентной ставки, не будут рассматриваться на предмет рефинансирования. Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
8.1.21. Будут ли рефинансированы Ипотечные кредиты (займы), выданные по Стандартам, действующим до 15.05.2008г., если договор займа и договора долевого участия заключены в 2007-2008 г. до 15.05.2008г., а сдача объекта в эксплуатацию будет производиться в 2009-2010 годах?
В соответствии с п. 2 Приказа № 41-од от 18.04.2008г. ипотечные кредиты (займы), выданные по кредитным договорам (договорам займа), заключенным до 15.05.2008г., оформленные в соответствии со Стандартами, действующими до 15.05.2008г. будут рассматриваться Агентством на предмет рефинансирования до 31.12.2008г.
Если такие кредиты (займы) будут предлагаться на рефинансирование после 31.12.2008г., кредитные договоры (договоры займа), договоры ипотеки и Закладные должны быть приведены в соответствие с редакцией Стандартов, действующей с 15.05.08г. Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
8.1.22. Является ли обязательным при рефинансировании предоставление копии документа об образовании Заемщика?
В соответствие с приложением № 14 к Стандартам документ об образовании не является документом, который необходимо предоставлять в Агентство на выкуп/экспертизу. Первичный кредитор самостоятельно запрашивает дополнительные документы и проводит дополнительные процедуры андеррайтинга.
При этом копия документов об образовании Заемщиков, заверенная в соответствии с требованиями Стандартов, в обязательном порядке должна храниться в материалах кредитного дела. Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
8.1.23. Будут ли приниматься к рефинансированию Закладные Заемщиков, работающих по контрактам и получающих доход от источников за пределами Российской Федерации (например, летчиков)?
Да будет, при условии соблюдения раздела 4 Общей части и раздела 2 Части 1 Стандартов. Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
8.1.24. Будут ли рефинансироваться Закладные, где Заемщиками являются моряки (рыбаки), особенностью работы которых является заключение трудового договора на срок рейса - 3-6 месяцев.
При этом фактически моряк (рыбак) работает в одной и той же компании, что подтверждается заключенными контрактами, но на разных судах.
В соответствии с п. 2.3.1 Стандартов, Платежеспособность Заемщика, работающего по найму, рассчитывается с учетом дохода Заемщика, указанного в предоставленных справках с последнего места работы за шесть последних календарных месяцев.
Если заемщик (моряк-рыбак), будет соответствовать вышеуказанным условиям, то Закладная будет рефинансирована. Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
8.1.25. Возможно ли при рефинансировании Ипотечных кредитов (займов), в качестве платежного документа предоставлять реестр пр инятых Банком платежей. В данном реестре есть все необходимые сведения: ФИО. Дата платежа, № договора займа, сумма платежа. В конце реестра возможно, кроме подписи сотрудника Банка, проставить штамп или печать Банка. При рефинансировании ФИО заемщиков будут выделяться?
При рефинансировании в качестве платежного документа согласно Приложению № 14 Стандартов допускается копия финансовых документов, либо копия гарантийного письма (составленного по утверждённой Агентством типовой форме), подтверждающие фактическое предоставление кредита (займа) и частичное исполнение обязательств Заёмщиком по Кредитному договору (Договору займа). Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
8.1.26. Следует ли из смысла п.1.9.19 раздела 1 Части II Стандартов, что в случае просрочки по уплате страховой премии Ипотечный кредит (заем) не будет приниматься к рефинансированию?
Да, следует. На момент рефинансирования должна быть оплачена страховая премия, в соответствии с графиком действующего договора страхования.
Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
8.1.27. Достаточно ли при рефинансировании Закладной в рамках требований п. 1.9.8 Части II и п. 5.6. Общей части предоставлять нотариально удостоверенные обязательства третьих лиц о снятии их с регистрационного учета в случае обращения взыскания на предмет ипотеки?
Нет. Такой документ не имеет самостоятельного правового значения. Согласно указанным пунктам Стандартов регистрация по месту жительства (месту нахождения Предмета ипотеки) лиц, кроме Залогодателя и Членов его семьи, не допускается. Таким образом, на момент предложения к выкупу Агентству Закладных третьи лица не должны состоять на регистрационном учете по адресу Предмета ипотеки. Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
8.1.28. Будут ли рефинансироваться Закладные без предоставления выписки из ЕГРП?
В соответствии с приложением № 14 к Стандартам копию выписки из ЕГРП о регистрации обременения необходимо предоставлять в Агентство на выкуп/экспертизу в обязательном порядке.
Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
8.1.29 Согласно Стандартам отчет об андеррайтинге может быть сформирован за 10 дней до даты предложения Агентству. Не будет ли отказано в выкупе Закладной в случае если, например, дата предложения к выкупу 04 июня, а отчет сформирован 28 мая, соответственно данные по остатку ссудной задолженности и иные данные в нем указаны по состоянию за май?
Нет, не будет. Данная Закладная может быть рассмотрена Агентством на предмет рефинансирования.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
8.1.30 Будут ли признаны документы кредитного дела соответствующими Стандартам, если они зарегистрированы одним регистратором, а исправления внесены другим по причине увольнения, либо отсутствия первого регистратора?
При внесении изменений в документы кредитного дела, если они зарегистрированы одним регистратором, а исправления внесены другим по причине (увольнения) отсутствия первого регистратора, либо по другой причине, документы кредитного дела будут считаться соответствующими Стандартам Агентства. Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
8.1.31 Новой формой гарантийного письма о фактическом предоставлении кредита (займа) и об исполнении обязательств (платежах): предусмотрена подпись заемщиков. Возможно ли рефинансирование Закладных, оформленных в соответствии с предыдущей редакцией Стандартов, где справки о платежах заемщиков оформлены по старой форме?
В соответствии с опубликованной на сайте Агентства выпиской из Приказа № 62-од от 23.06.2008 г. подпись заемщиков на гарантийном письме не требуется.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
8.1.32 Будет ли рефинансирован Ипотечный кредит (заем) в случае, когда он был выдан на строительство жилого помещения (строительство будет закончено в 2009 году и соответственно только в 2009 году будет Закладная), одобрение заемщиком было получено в 2007 году (то есть изменить уже ничего нельзя), а после 15 мая 2008 года действуют уже новые Стандарты и требования к заемщикам изменены, кредиты по старым требованиям рефинансируются только до 31.12.2008 года, возможно ли рефинансирование таких кредитов в 2009 году?
Если к моменту предложения к рефинансированию заемщик не будет соответствовать действующим на эту дату требованиям Стандартов, то такой кредит не будет рассматриваться Агентством на предмет рефинансирования
Акцентируем ваше внимание на разъяснениях по договорам участия в долевом строительстве, размещенных на сайте Агентства Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
8.1.33 Будет ли рефинансирована Закладная для ситуации: Заемщик-залогодатель приобретает квартиру по договору купли-продажи на заемные средства у бывшего супруга, который является продавцом квартиры; данная квартира приобретается в собственность Заемщика-залогодателя и его несовершеннолетнего сына в равных долях; Заемщик-залогодатель и его несовершеннолетний сын зарегистрированы и проживают в данной квартире; квартира является собственностью продавца по договору мены, который был заключен в период брака Заемщика-залогодателя с продавцом.
Нет, не будет, т.к. не выполняются требования п.3.16 Общей части Стандартов:
- До заключения договора приобретения квартиры должен быть произведен раздел совместно нажитого с супругом Заемщика имущества и с момента такого раздела прошло более трех лет,
- До заключения договора приобретения квартиры должен быть заключен брачный договор, согласно которому квартира признана собственностью супруга Заемщика (продавца),
- Квартира получена супругом Заемщика (продавцом) в дар или в порядке наследования,
- Квартира приобретена бывшим супругом Заемщика (продавцом) после расторжения брака.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
8.1.34. Является ли нарушением Стандартов случай, если при предложении к рефинансированию в материалах кредитного на договорах долевого участия в долевом строительстве, имеющих отметку о государственной регистрации договора, отсутствуют штампы регистрирующего органа о регистрации права собственности и ипотеки?
Проставления штампов о регистрации права собственности и ипотеки на договоре участия в долевом строительстве по завершении строительства в обязательном порядке не требуется. Наличие штампов на договоре участия в долевом строительстве не является ошибкой регистрирующего органа и носит информативный характер.
Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
8.1.35. Допустимо ли предложение к рефинансированию Ипотечных кредитов (займов), по которым Поставщик Закладных не является Первоначальным залогодержателем?
Да, при условии соответствия таких Ипотечных кредитов (займов) Стандартам Агентства и действующему законодательству.
Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
8.1.36. Будет ли рефинансирован Ипотечный кредит (заем), который предоставлен на приобретение земельного участка и строительство на нем жилого дома?
Такой Ипотечный кредит (заем) не может быть рассмотрен Агентством на предмет рефинансирования ввиду его несоответствия п.3.3 Общей части Стандартов Агентства. Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
8.1.37. Будет ли рефинансирован Ипотечный кредит (заем), если на момент выдачи кредита (на этапе строительства) земельный участок не принадлежал заемщику на праве собственности, если в последующем, при регистрации права собственности на дом регистрируется право собственности на землю?
Такой Ипотечный кредит (заем) может быть предложен Агентству на предмет рефинансирования.
Одновременно следует учитывать, что кредитор должен обеспечить в материалах кредитного дела наличие копий всех документов цепочки перехода прав на земельный участок. Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
8.1.38. Будет ли рассматриваться на предмет рефинансирования ипотечный кредит, выданный на строительство индивидуального жилого дома, если К/З на момент выдачи такого кредита равен 30% от расчетной стоимости возводимого объекта, указанной в договоре подряда?
Да, при условии выполнения требования п. 1.7.3 раздела 1 Части II Стандартов
Агентства, в соответствии с которым размер денежного обязательства на дату рефинансирования должен быть не менее 20%. Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
8.1.39. Будет ли рефинансирована закладная, если в документах кредитного дела размер общей площади жилого помещения подтверждается документом, составленным при первичной регистрации права собственности до 1 марта 2005 года, т.е. до даты вступления в силу Жилищного Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в общую площадь жилых помещений не включаются площади лоджий, балконов и веранд. Т.о. фактический параметр не соответствует размеру общей площади жилого помещения, указанному в выписке из ЕГРП?
При условии устранения разночтений в документах кредитного дела такие закладные могут быть рассмотрены Агентством на предмет рефинансирования. Необходимо внести изменения в сведения, содержащиеся в ЕГРП в части отражения информации об общей площади жилого помещения на основании заявления правообладателя. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
8.1.40. Будут ли рассмотрены Агентством на предмет рефинансирования закладные по ипотечным кредитам, заемщиками по которым будут являться моряки - граждане Российской Федерации, работающие за границей на иностранных судах? В качестве подтверждения занятости предоставляются нотариальные копии контрактов на иностранном языке с переводом на русский язык не менее чем за 2 года работы, справка о доходах по форме АИЖК, выданной круинговой компанией, через которую моряки устраивались на работу, без удержаний подоходного налога и выписки банковского счета.
В случае если заемщик-моряк получает доходы в валюте Российской Федерации, имеет непрерывный стаж работы на одном месте работы не менее 6 календарных месяцев, уплачивает соответствующие налоги на доходы физических лиц, о чем указывается в документах, подтверждающих доходы, а ипотечный кредит данного заемщика отвечает требованиям Общей части и части Выдача Стандартов Агентства, то он может быть рассмотрен на предмет рефинансирования. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
8.2. Внесение платежей
-
9. Формы документов
-
9.1. Общие вопросы
-
9.1.1. В Разделе 3 Части II Стандартов перечислены формы документов, применяемых при рефинансировании Ипотечных кредитов (займов). Вместе с тем, указанные в Приложениях формы документов на сайте Агентства еще не приведены в соответствие с новой редакцией Стандартов. В связи с этим просим указать срок размещения новой редакции форм документов на сайте Агентства.
В Приложения 13, 14 и 22 внесены изменения, указанные приложения вступают в силу с 1 июня 2008 года. Приложение №16 исключено как Приложение к Стандартам, при этом требование по обратному выкупу будет выставляться в случае наступления событий влекущих обратную продажу Закладных в каждом случае по индивидуальной форме и содержанию. По остальным Приложениям ведется работа по внесению изменений.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
9.1.2. Как оформляется отметка, предусмотренная п. 1.12.5 Части II Стандартов?
Отметкой в данном случае является заполнение и заверение Поставщиком отчета об андеррайтинге.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
9.1.3. Чем должно подтверждаться отсутствие повреждений Предмета ипотеки в соответствии с требованиями п. 1.9.17. Части II Стандартов?
Согласно положениям закона «Об оценочной деятельности» информация о физических свойствах, износе, устаревании и других характеристиках, относящихся к объекту оценки, существенно влияющих на его стоимость должна быть отражена в Отчете об оценке.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
9.1.4. Необходимо ли Первичному кредитору после проведения проверки, указанной в преамбуле к Части I Стандартов Агентства, подтверждать ее результаты письменно (письмо или отдельный документ)?
Заверения Поставщика, в том числе о проведенных проверках, предусмотрены разделом VIII Приложения №13 к Стандартам Агентства.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
9.1.5. Будут ли рефинансированы Ипотечные кредиты (займы), выданные до 15.05.2008 если на момент выдачи процентная ставка была ниже, установленной Агентством, а на момент рефинансирования приведена к требованиям Стандартов Агентства?
Да, согласно условиям п.1.4. Части II Стандартов такой Ипотечный кредит (заём) может быть рефинансирован Агентством при соответствии Ипотечного кредита (займа) условиям Части II Стандартов Агентства.
Дата опубликования: 15.09.2008 г.
Редакция Стандартов, введенная в действие Приказом от 18.04.2008 № 41-од с 15.05.2008 г.
Текст ответа
Да, согласно условиям п.1.4. Части II Стандартов Ипотечный кредит (заем) будет рефинансирован Агентством в случае, если процентная ставка на момент выдачи кредита или на момент предложения к выкупу была не ниже размера, установленного Агентством для периода, в котором был выдан \предложен к выкупу Ипотечный кредит (заем), а также в случае соответствия условиям Части II Стандартов.
Дата публикации: 20.06.2008.
-
9.1.6. Будут ли рефинансированы Ипотечные кредиты (займы), выданные до 15.05.2008 если у Заемщика имеются просрочки свыше 30 дней, погашенные на момент рефинансирования?
Нет, не будут, в соответствии пунктом 1.9.6. Части II Стандартов.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
9.1.7. Будут ли рефинансированы Ипотечные кредиты (займы), выданные до 15.05.2008 если на момент рефинансирования К/З меньше 30%?
Да, будет, при условии выполнения требований п. 1.7.3. Части II Стандартов. Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
9.1.8. Согласно пункту 2.4.2. Части I Стандартов в случае отсутствия текущих денежных обязательств, Заемщик в письменной форме заверяет об этом Первичного кредитора. Существует ли установленная форма данного заявления, если нет, то какие требования предъявляются к подобному документу?
Конкретных требований к оформлению заверения Заемщика не предъявляется. Данный документ оформляется в произвольной форме в соответствии со сложившейся практикой у Первичных кредиторов.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
9.1.9. Какую типовую форму (договор купли-продажи или договор купли-продажи и ипотеки) необходимо использовать при совершении сделок с участием несовершеннолетних при условии, что ипотека возникает в силу закона.
Возникновение ипотеки в силу закона обусловлено отсутствием договора об ипотеке. В указанном примере необходимо использовать типовую форму договора купли-продажи жилого помещения (Приложение № 8).
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
9.1.10. В соответствии с п. 2.1 Части I Стандартов в случае, если документ насчитывает более одного листа, он должен быть пронумерован, прошит и скреплен печатью (если применимо) на прошивке и заверен подписью соответствующего лица с указанием его должности, фамилии и инициалов имени и отчества. Может ли заверять такие документы не только Первичный кредитор, но и Сервисный агент или физическое лицо по доверенности от Первичного кредитора?
Допускается заверение копий документов специалистами Регионального оператора/Сервисного агента, если между Первичным кредитором и Региональным оператором/Сервисным агентом заключены соответствующие договоры/соглашения, предусматривающие формирование кредитного дела силами специалистов Регионального оператора/Сервисного агента.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
9.1.11. Какую дату необходимо ставить в Договоре страхования в п. 6.1 в случае, если информационный расчет заканчивается последним числом месяца и эта дата является выходным или праздничным днем.
Например, Информационный расчет заканчивается 31 декабря 2022 года и этот день является субботой. Должна ли страховая компания в п. 6.1 указать дату 01.01.2023 г., либо указывается первый рабочий день.
И в каких случаях применяется п. 6.1.1 договора страхования.
А так же, если в п. 6.1 указывается первый рабочий день, каким образом угадать какой первый рабочий день будет в январе 2023 года.
Техническая правка для соответствия ответа Приказу от 18 сентября 2008 года 110-од
***
В случае заключения кредитного договора:
- до 01.10.2008 г. датой окончания страхового периода является дата окончания действия обязательства страхователя по погашению задолженности по кредитному договору плюс один рабочий день.
- после 01.10.2008 г. датой окончания страхового периода является дата окончания действия обязательства страхователя по погашению задолженности по кредитному договору.
При этом датой окончательного и полного погашения задолженности по кредитному договору является последнее число N-го календарного месяца (где N - срок кредита), в котором погашается оставшаяся сумма кредита и проценты за пользование оставшейся суммой кредита. Например:
1. Если кредит взят в середине месяца, допустим 15 числа, на 180 месяцев, то согласно условиям типового кредитного договора обязательства заемщика заканчиваются в последний день 180-го месяца, при этом обязательства страховщика должны заканчиваться в 00-00 первого числа 181-го месяца;
2. Если последний день последнего процентного периода выпадает на выходной (праздничный) день, то обязательства страховщика должны заканчиваться в 00-00 дня следующего за первым рабочим днем.
Превышение срока страхования относительно срока действия обязательства страхователя по погашению задолженности по кредитному договору ошибкой не является.
Дата публикации: 05.11.08.
Редакция Стандартов, введенная в действие Приказом от 18.04.2008 № 41-од с 15.05.2008 г. с изменениями и дополнениями от 12 мая 2008 года №46-од, 23 июля 2008 года №62-од, 11 августа 2008 года № 93-од, 18 сентября 2008 года 110-од.
Техническая правка для соответствия ответа Приказу от 18 сентября 2008 года 110-од
***
В случае заключения кредитного договора:
- до 01.10.2008 г. датой окончания страхового периода является дата окончания действия обязательства страхователя по погашению задолженности по кредитному договору плюс один рабочий день.
- после 01.10.2008 г. датой окончания страхового периода является дата окончания действия обязательства страхователя по погашению задолженности по кредитному договору.
При этом датой окончательного и полного погашения задолженности по кредитному договору является последнее число N-го календарного месяца (где N - срок кредита), в котором погашается оставшаяся сумма кредита и проценты за пользование оставшейся суммой кредита. Например:
1. Если кредит взят в середине месяца, допустим 15 числа, на 180 месяцев, то согласно условиям типового кредитного договора обязательства заемщика заканчиваются в последний день 180-го месяца, при этом обязательства страховщика должны заканчиваться в 24-00 первого числа 181-го месяца;
2. Если последний день последнего процентного периода выпадает на выходной (праздничный) день, то обязательства страховщика должны заканчиваться в 24-00 дня следующего за первым рабочим днем.
Превышение срока страхования относительно срока действия обязательства страхователя по погашению задолженности по кредитному договору ошибкой не является.
Дата публикации: 15.10.08.
Редакция Стандартов, введенная в действие Приказом от 18.04.2008 № 41-од с 15.05.2008 г.
***
Датой окончания страхового периода является дата окончания действия обязательства страхователя по погашению задолженности по кредитному договору плюс один рабочий день. При этом датой окончательного и полного погашения задолженности по кредитному договору является последнее число N-го календарного месяца (где N - срок кредита), в котором погашается оставшаяся сумма кредита и проценты за пользование оставшейся суммой кредита. Например:
1. Если кредит взят в середине месяца, допустим 15 числа, на 180 месяцев, то согласно условиям типового кредитного договора обязательства заемщика заканчиваются в последний день 180-го месяца, при этом обязательства страховщика должны заканчиваться в 24-00 первого числа 181-го месяца;
2. Если последний день последнего процентного периода выпадает на выходной (праздничный) день, то обязательства страховщика должны заканчиваться в 24-00 дня следующего за первым рабочим днем.
Превышение срока страхования относительно срока действия обязательства страхователя по погашению задолженности по кредитному договору ошибкой не является.
Дата публикации: 11.07.2008 г.
-
9.1.12. Изменения какого характера в обязательные формы договоров необходимо согласовывать с Агентством (п.4.7., раздел 4, часть I)? Каким образом информация о данном согласовании будет передаваться экспертам и будет приниматься при экспертизе Закладной?
По общему правилу, какие-либо изменения в типовые формы договоров не вносятся. Любые изменение обязательных форм договоров необходимо согласовывать с Агентством. Для чего необходимо направить в адрес Агентства письменное обращение с указанием мотивировки предлагаемых изменений. Фактом согласования является официальный письменный ответ Агентства, который в случае возникновения спорных ситуаций может быть предъявлен партнером Агентства в экспертную организацию. Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
9.1.13. Будет являться нарушением стандартов Агентства отсутствие в информационном расчете ежемесячных платежей последнего (нулевого) процентного периода в документах по ипотечной сделке?
В вложенном информационном расчете последний (нулевой) платеж отсутствует, ОСЗ после 179 платежа равен нулю.
Да, будет.
Количество плановых платежей должно соответствовать сроку, на который предоставлен Ипотечный кредит (заем). Возможно сокращение срока кредитования, соответственно, сокращение количества плановых платежей в случае осуществления частичного досрочного погашения Ипотечного кредита (займа), за исключением случаев наличия нулевого последнего платежного периода.
Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
9.1.14. Согласно Разъяснениям, опубликованным на официальном сайте Агентства, по редакции Стандартов, вступившей в силу с 15.05.2008, существует возможность исключения участия супруга из сделки купли-продажи недвижимости путем заключения соответствующего брачного договора. Необходимо ли согласовывать с агентством типовую форму брачного договора?
Брачный договор не является приложением к Стандартам. Он составляется в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации и согласование его типовой формы с Агентством не требуется.
При этом обращаем внимание, что брачный договор (при его наличии) должен устанавливать раздельный режим имущества супругов, в том числе в отношении приобретаемого за счет заемных средств Жилого помещения, а также кредитных обязательств супругов.
Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
9.1.15. Согласно пункту 1.9.15 Части II Стандартов при выкупе Закладных Поставщиком у предыдущего владельца Закладных, Заемщики должны быть уведомлены письменно о передаче прав по Закладным Поставщику. Необходимо ли такое уведомление предоставлять при рефинансировании Закладной, и какие требования к нему предъявляются Агентством?
Согласно списку документов, предоставляемых в Агентство уведомление Заемщика о передаче прав по Закладной Поставщику предоставлять не нужно. Этот документ должен храниться в материалах Кредитного дела. Агентство или уполномоченный Агентством Эксперт вправе потребовать любые документы, подтверждающие достоверность сведений на момент рефинансирования. Специальные требования к данному уведомлению Агентством не предъявляются.
Дата опубликования: 22.08.2008 г.
-
9.1.16. На момент рефинансирования выписка из ЕГРП обязательна к предоставлению только для Ипотечных кредитов (займов), выданных по новым стандартам?
Выписка из ЕГРП должна быть обязательно включена в перечень предоставляемых документов на момент рефинансирования Закладных вне зависимости от того, по какой ранее действовавшей редакции Стандартов был выдан Ипотечный кредит (заем).
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
9.1.17. Является ли правомерным замечание экспертов по форме заполнения сведений о доходах физических лиц по форме 2-НДФЛ – отсутствие раздела 4 Справки «Стандартные и имущественные налоговые вычеты» в случае отсутствия информации для внесения в данный раздел?
Данное замечание экспертов Агентство считает неправомерным, поскольку в случае если какие-либо разделы (пункты) Справки не заполняются, то и наименования этих разделов (пунктов) могут не печататься. При этом нумерация разделов сохраняется (см. Приложение №1 к форме 2-НДФЛ, утвержденной приказом ФНС России от 13.10.2006 № САЭ-3-04/706). Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
9.2. Закладная
-
9.2.1. Является ли замечанием, которое обязательно для устранения, если в Закладной указаны ФИО оценщика, наименование СРОО и регистрационный .№ оценщика в СРОО, а в договоре купли-продажи квартиры указана только Оценочная компания.
Нет, не является.
Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
9.2.2. Изменятся ли в разделе 6 Закладной при регистрации соглашения об изменении Закладной (аннулирования закладной) сведения о государственной регистрации ипотеки (номер и дата совершения надписи, удостоверяющей государственной регистрации ипотеки), как обременения прав лица, в случае перехода прав на заложенное имущество в порядке наследования (универсального правопреемства).
Ипотека связана с объектом недвижимости, а не с личностью Залогодателя. В случае замены Залогодателя ипотека сохраняется и регистрационная запись об ипотеке в разделе 6 Закладной не изменяется. Указанные изменения Закладной не влекут действий, связанных с государственной регистрацией ипотеки.
Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
9.2.3. Является ли ошибкой, если в разделе подписей в Закладной фамилия, имя и отчество залогодателя и должника указывается не один раз «залогодатель-должник», а два - отдельно «залогодатель» и отдельно «должник», если залогодатель и должник совпадают в одном лице.
Нет, не является.
Дата опубликования: 22.10.2008 г.
-
9.2.4. Как правильно в Закладной указывать «литера» в разделе предмета ипотеки?
Литер может быть указан в графе «корпус дома» после указания корпуса, при его наличии.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
9.2.5. Будет ли основанием для признания Закладной нестандартной в случае, если при написании сумм (в том числе прописью) будет отсутствовать указание на наименование валюты денежной единицы, так как в соответствии с типовой формой закладной в соответствующих разделах и строках уже есть указание на наименование валюты денежной единицы («Сумма, руб.»)?
Нет, не будет.
Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
9.2.6. Будет ли основанием для признания Закладной нестандартной указание в Разделе 3 Закладной краткого наименования Первоначального Залогодержателя?
Нет, не будет, в случае когда краткое наименование соответствует утвержденной Уставом Первоначального Залогодержателя форме.
Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
9.2.7. Будет ли основанием для признания Закладной нестандартной в случае, когда при оформлении Закладной текст печатается на обеих сторонах листов, и при этом заполняемая графа (поле) какого-либо раздела (подраздела) переходит на другу сторону листа или на другой лист?
Нет, не будет.
Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
9.2.8. Допустимо ли оформление Закладной, когда текст печатается с одной стороны листов (без оборота)?
Да, допустимо.
Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
9.2.9. Каким образом необходимо проставлять на закладной дату и место регистрации договора об ипотеке или иного договора, содержащего обеспеченное ипотекой обязательство, исходя из которого органы ФРС делают отметку о дате и месте государственной регистрации такого договора (п.4. ст.10 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»)?
(на данный момент дополнительные графы для такой отметки в закладной не предусмотрены).
Определение места проставления отметки относится к компетенции регистрирующего органа как исполнителя регистрационных действий. При отсутствии указаний по данному вопросу, Агентство рекомендует располагать ее после п.6 закладной «Сведения о государственной регистрации права, в силу которого предмет ипотеки принадлежит залогодателю, и ипотеки».
Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
9.2.10. Если в закладной указан БИК организации, при этом организация, предоставившая заемные средства, не является кредитной, то будет ли в данном случае указание БИКа существенным замечанием, подлежащим устранением?
Информация в закладной БИК некредитной организации является недостоверной, такое несоответствие подлежит устранению.
Исключением являются случаи, когда в закладной указан БИК банка, в котором открыт расчетный счет Первоначального залогодержателя. В такой ситуации указанная информация о БИК не препятствует идентификации Первоначального залогодержателя, в связи с чем такое несоответствие не подлежит обязательному устранению
Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
9.2.11. В Инструкции по проведению экспертизы (с изм. от 10.02.2009) относительно Отчета об оценке указано: «в случае предоставления Ипотечного кредита (займа) на строительство Жилого помещения с последующей передачей его в залог, рыночная стоимость Предмета ипотеки должна быть определена в период от момента завершения строительства многоквартирного дома (получения документов, подтверждающих факт постройки – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома,- оформления технических (кадастровых) паспортов и подписания застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта, либо иного документа о передаче объекта долевого строительства) до момента обращения участника долевого строительства (заемщика) в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства (квартиру) и ипотеки (закладной)».
Как быть если все-таки после 10.02.2009г. отчет об оценке был составлен после оформления права собственности? Может ли данный факт стать основанием для присвоения закладной - 3-й класс?
Факт составления Отчета об оценке после даты регистрации права собственности на построенное жилое помещение не является основанием для присвоения закладной класса 3. Условие составления Отчета об оценке в установленный в Инструкции период основано на следующих фактах. Для объективности рыночной оценки строительство Жилого помещения должно быть завершено (т.е. должны быть получены документы, подтверждающие факт постройки жилого дома). Так как на регистрацию права собственности и ипотеку в силу закона в комплекте документов присутствует закладная, то в ней должны быть заполнены соответствующие поля с информацией о рыночной стоимости Жилого помещения и Отчете об оценке.
Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации права и ипотеки в силу закона, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, в которой в соответствии с типовой формой закладной содержатся сведения о рыночной стоимости предмета ипотеки и Отчете об оценке. Факт оформления в таком порядке закладной не должен являться основанием для присвоения 3 класса. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
9.2.12. В п.5 закладной в графе «Сведения об обременении правами третьих лиц» указано «ипотека в силу закона» (ипотека в пользу Банка-кредитора). Данное обременение указано в виду того, что при составлении закладной в Свидетельстве о праве собственности данное обременение уже было указано, т.к. кредит выдавался на строительство по Договору ДУ, в котором было указано, что оплата по Договору осуществляется с использованием кредитных средств, заемщик оформил право собственности, а затем была составлена закладная. Является ли указание данного обременения замечанием, подлежащим устранению?
В соответствии с пп. 11 п. 1 ст. 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки, должно содержаться в закладной на момент ее выдачи первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. Таким образом, если на дату выдачи закладной первоначальному залогодержателю предыдущее обременение, связанное с заключенным договором ДУ, было снято, то указывать его в разделе 5 типовой формы закладной неверно. Таким образом, замечание подлежит устранению. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
9.3. Договор страхования
-
9.3.1. Какие требования к составлению договоров страхования по сделкам по кредитам, выданным на строительство по договорам долевого участия с составлением Закладной после окончания строительства. Можно ли применять схему: после оформления собственности старый договор страхования жизни расторгается и заключается новый договор - договор личного и имущественного страхования, при расчете графика страховых платежей применяется информационный расчет, составленный по новым ставкам.
На момент предложения к рефинансированию должно быть осуществлено имущественное страхование и личное страхование Заемщика. Предложенная схема не противоречит требованиям Агентства. Дата опубликования: 17.07.2008 г.
-
9.3.2. В Стандартах содержится требование о страховании сдаваемого в аренду/наем объекта недвижимости. В случае если доход от сдачи в аренду/наём принадлежащего заемщику недвижимого имущества составляет более 50% от чистого совокупного дохода Заемщика, используемого для расчета суммы Ипотечного кредита (займа), Заемщику необходимо осуществить страхование риска утраты и/или повреждения имущества. При этом не указан срок, на который Заемщик должен застраховать это имущество, виды рисков, от которых это имущество должно быть застраховано. Если требуется страхование на срок более года, данное требование должно содержаться в условиях кредитного договора и договора об ипотеке. Кроме того, нигде не указано, требуется ли предоставление данного договора страхования на рефинансирование, как требуется отлеживать страховые договоры при дальнейшем сопровождении
Вопрос о страховании недвижимого имущества, чистый доход от аренды/найма которого составляет более 50% чистого совокупного дохода заемщика, используемого при расчете суммы кредита, детально не урегулирован Стандартами Агентства. Между тем, в п.2.3.6. Части 1 Стандартов указан перечень рисков, а именно «...Заемщику необходимо осуществить страхование риска утраты и/или повреждения имущества (объекта недвижимости, сдаваемого в аренду)...» Таким образом наиболее оптимальными являются следующие условия страхования рассматриваемого недвижимого имущества:
1) Осуществление страхования рассматриваемого недвижимого имущества на весь период кредитования в страховой компании, согласованной Агентством. Рекомендуется использовать типовую форму договора страхования имущества, являющейся приложением к Стандартам Агентства (Приложение № 25), за исключением условия, согласно которому Выгодоприобретателем по договору страхования является кредитор по кредитному договору, поскольку такое страхование должно осуществляться в пользу страхователя, т.е. заемщика.
2) Страхование титула не является обязательным. Однако его включение в договор страхования не противоречит Стандартам Агентства, и включение условия о страховании титула в договор страхования является рекомендуемым.
3) Условие о подобном страховании не обязательно включать в кредитный договор и в Закладную, но необходимо указать в примечании при формировании кредитного дела в ЕИС АИЖК с документальным подтверждением выполнения требований п.2.3.6 Части 1 Стандартов.
Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
9.3.3. Если в соответствии с п.6.3 договора имущественного страхования выдача кредита происходит позже составления договора имущественного страхования (наступили события по регистрации права собственности и уплаты первой страховой премии), необходимо ли переделывать график страховых премий?
В случае, если выдача ипотечного кредита происходит позже составления договора имущественного страхования и уже наступили события по регистрации права собственности и уплаты первой страховой премии, то договор имущественного страхования вступает в силу с момента выдачи ипотечного кредита. Таким образом, в графике страховой суммы и уплаты страховой премии (страховых взносов), являющимся приложением к договору имущественного страхования, в графе «период страхования» должен указываться период, в котором заемщик является страхователем, т.е. с момента вступления договора имущественного страхования в силу. Поскольку до вступления в силу договора имущественного страхования заемщик не является страхователем, то график страховых платежей должен быть переформирован после вступления в силу договора имущественного страхования.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
9.3.4. В графике уплаты страховой премии в связи со сменой страховой компании будут изменены периоды, и они не будут совпадать с первоначальной датой выдачи займа. При этом сделка будет застрахована, перерывов в страховом покрытии не будет.
Будет ли рассматриваться такая ипотечная сделка на предмет рефинансирования?
Данная ипотечная сделка, может быть рассмотрена Агентством на предмет рефинансирования.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
9.3.5. Требуется ли внесение изменений в договор страхования в случае, если по его условиям срок страхования превышает срок кредитования?
Превышение срока страхования над сроком кредитования не рассматривается Агентством в качестве несоответствия. Внесение изменений в договор страхования не требуется. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
9.4. График платежей
-
9.5. Кредитный договор
-
9.6. Отчет об оценке
-
9.6.1. Будут ли признаны замечанием следующие разночтения в Закладной и отчете об оценке: на титульном листе отчета об оценке указано юр. лицо " ААА", а в Закладной как Оценщик указано физическое лицо БББ, которое является работником (директором) "ААА"?
Не будут, если в отчете об оценке помимо оценочной компании будет указан оценщик БББ, проводивший оценку.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
9.6.2. Если на отчете об оценке стоят подписи двух физических лиц: директора оценочной компании и исполнителя отчета, то информацию о каком из этих лиц необходимо указывать в Закладной и документах по ипотечной сделке? Будет ли нарушением отражение информации по обоим физ. лицам: оценщике и директоре оценочной компании?
В Закладной указывается информация об оценщике, участвовавшем в проведении оценки и составлении отчета об оценке предмета ипотеки. В случае, если директор оценочной компании сам является оценщиком и составителем отчета об оценке, то действия в этой ситуации описаны в п. 2.5 настоящих вопросов и ответов.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
9.6.3. Будет ли основанием для признания Закладной нестандартной отсутствие полиса страхования гражданской ответственности оценщика в документах, предоставляемы на выкуп/экспертизу (материалах кредитного дела)?
Нет, но в соответствии со Стандартами Агентства Агентство (эксперт) вправе запросить предоставления указанного документа при возникновении необходимости.
Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
10. Другие темы
-
10.1. Доверенности
-
10.1.1. Будет ли являться поводом для отказа в выкупе Закладной то обстоятельство, что Заемщики/Залогодатели и/или Продавцы по договору купли-продажи действуют не лично от своего имени, а за них действует третье лицо по доверенности.
В соответствии с п. 4.4. Части I Стандартов продавцом -физическим лицом должен быть подписан договор купли-продажи Жилого помещения собственноручно, а не третьими лицами, действующими на основании доверенности.
Таким образом, нарушение данного условия будет являться основанием для отказа в выкупе Закладной.
Дата опубликования: 28.05.2008 г.
-
10.1.2. В Стандартах говорится о том, что не допускается подписание договора купли-продажи жилого помещения со стороны продавца третьими лицами по доверенности, а возможно ли подписание документов ипотечной сделки представителем заемщиков, то есть третьим лицом по доверенности?
Да, возможно, но копию доверенности необходимо представить при предложении кредитного дела к рефинансированию.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
10.1.3. Может ли Договор приобретения Жилого помещения со стороны продавца - ЮРИДИЧЕСКОГО ЛИЦА быть подписан третьим лицом, действующим на основании доверенности, а не собственноручно генеральным директором юридического лица, имеющим право подписи?
Да, может. Стандарты не накладывают ограничений на описанную вами ситуацию, но копию доверенности необходимо представить при предложении кредитного дела к рефинансированию.
Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
10.1.4. Будет ли рефинансирован Агентством Ипотечный кредит (заем), если дополнительное соглашение к договору купли-продажи было заключено по доверенности от имени Продавца (физического лица)?
Нет, такой Ипотечный кредит (заем) не может быть рассмотрен Агентством на предмет рефинансирования, т.к. дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора купли-продажи, на него распространяется требование п.4.4 Части I Стандартов Агентства.
Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
10.1.5. Могут ли отчет об андеррайтинге, составленный согласно Приложению № 13 форм документов Стандартов АИЖК, а также гарантийное письмо быть подписаны не руководителем организации и главным бухгалтером, а иными должностными лицами на основании доверенностей?
Иные должностные лица могут подписывать отчет об адеррайтинге, составленный согласно приложению № 13 форм документов Стандартов АИЖК для формирования комплекта кредитного дела, в случае если их полномочия удостоверены соответствующей доверенностью руководителя организации. Совершение аналогичных действий допускается в отношении должностных лиц, подписывающих гарантийное письмо. Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
10.2. Обучение
-
10.3. Дубликаты закладных
-
10.4. Оплата закладных
-
10.5. Предоставление кредита в последний день месяца
-
10.6. Непогашенный размер денежного обязательства
-
10.7. Стоимость оценки
-
10.8. Без темы
-
10.8.1. Что понимается под "юридической и фактической базой", "резервами для выселения бывших Заемщиков", указанных в п. 1.8.2. Раздела 1 Части II Стандартов?
Под юридической базой понимается принятые на региональном и муниципальном уровнях законодательная и нормативная база, регулирующая вопросы создания маневренного фонда для временного поселения граждан на недвижимое имущество которых обращено взыскание в связи с неисполнением обязательств по ипотечным кредитам (займам). Под фактической базой понимается фактическое наличие сформированного маневренного фонда.
Дата опубликования: 20.06.2008 г.
-
10.8.2. Будут ли Сервисные агенты обладать информацией по лимиту концентрации страховщика, чтобы избежать выдачи кредитов со страховым обеспечением той компании, у которой этот лимит исчерпан.
Агентство будет доводить до сведения партнеров (региональных операторов, сервисных агентов, первичных кредиторов) посредством размещения на сайте Агентства и при помощи рассылки информационного сообщения непосредственно партнерам Агентства информацию об установленной величине лимита и всех текущих изменениях и состоянии лимита концентрации страховой компании (в том числе в случае, когда лимит исчерпан), а также информацию о возможном исчерпании лимита концентрации на страховую компанию.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
10.8.3. Кто входит в список третьих лиц при совершении сделки продажи Жилого помещения по доверенности?
Третьими лицами признаются любые лица не являющиеся собственниками отчуждаемого жилого помещения, независимо от родственных связей.
Дата опубликования: 04.07.2008 г.
-
10.8.4. Нужно ли указывать полную стоимость кредита (В соответствии с частью 1 статьи 30 Федерального закона от 02.12.90 № 395-1 «О банках и банковской деятельности») в договорах займа?
Нет, к договорам займа, заключаемым между Заемщиками и некредитными организациями, полная стоимость займа в рамках требований, установленных Банком России, не применяется. Соответственно, полная стоимость займа в договоре займа не указывается.
Дата опубликования: 11.07.2008 г.
-
10.8.5. Что понимается под обременением в п.1.9.7 раздела 1, части II)? УФРС регистрирует в качестве ограничений (обременений) охранные обязательства, водоохранные зоны, дома-памятники и т.д. Кроме того, что понимать под «обременением правами Поставщика» (можно предположить, что Поставщик должен зарегистрироваться в качестве законного владельца Закладной).
Речь идет об обременениях, установленных в п. 5.6. Общей части Стандартов.
Дата опубликования:17.07.2008 г.
-
10.8.6. Обязательно ли наличие выселенческого фонда в качестве инфраструктуры в регионе, в котором оформляются к выкупу Закладные?
В соответствии с требованиями п. 1.8.2. Части II Стандартов, необходимо наличие юридической и фактической базы для выселения бывших заемщиков, на недвижимое имущество которых обращено взыскание в связи с неисполнением обязательств по кредитному договору (договору займа).
Вопросы предоставления жилья специализированного (маневренного) фонда находится в исключительной компетенции местных властей.
Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
10.8.7. П. 3.10 раздела 3 Общей части Стандартов установлено, что предоставление ипотечного кредита (займа) в последний день месяца не допускается. «Предоставление» это: заключение (подписание) Кредитного договора (договора займа) или фактическое предоставление Ипотечного кредита/займа (выдача денежных средств).
Речь идет о фактическом предоставлении денежных средств, дата предоставления которых отражается в графике ежемесячных платежей.
Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
10.8.8. Какие требования предъявляются к оформлению графика платежей со сменой ставки?
Необходимо составлять новый график после смены ставки?
С даты изменения процентной ставки в график платежей вносятся соответствующие изменения. Таким образом, формируется единый график погашения платежей с отражением информации об изменении процентной ставки в определенный платежный период и с этого периода указываются новые ежемесячные аннуитетные платежи.
Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
10.8.9. Согласует ли Агентство изменение процентной ставки на момент составления Закладной, а не на момент регистрации собственности?
(формой Закладной предусмотрено указание нового аннуитетного платежа и новой ставки, а дата регистрации является неопределенной и на практике составляет до 3 месяцев)
В соответствии с п. 1.4 Части II размер процентной ставки должен быть не ниже размера, установленного Агентством, либо на момент предложения ипотечного кредита к рефинансированию приведен в соответствие этим требованиям.
Форма Закладной содержит временные интервалы действия ставок. Конкретные сроки изменения процентных ставок устанавливаются кредитором и должником в соответствии с условия договора. При рефинансировании таких Закладных следует учитывать ответ на вопрос 8.1.20 настоящих Разъяснений. Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
10.8.10. Каким образом возможно соблюдение п. 1.4. Части 2 в части ставки «или приведена в соответствие», если Кредитным договором не предусмотрена возможность какого-либо изменения ставки?
Стороны вправе изменить любые условия договора. Для внесения изменений в кредитный договор необходимы желание и воля обеих сторон договора. Договорной характер правоотношений по своей правовой природе подразумевает возможность вносить согласованные изменения в кредитный договор в части размера кредита, срока предоставления кредита, процентной ставки и т.д. Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
10.8.11. В случае регистрации ипотеки в силу договора в Выписке из ЕГРП указывают 2 номера регистрации ипотеки (ипотека в силу закона и ипотека по договору) является ли это ошибкой?
Также бывает, что в выписке указывается первоначально присвоенный номер, как для ипотеки в силу закона. Является ли это ошибкой?
Какой из номеров регистрации ипотеки нужно указывать в Закладной?
Да, является. Номер должен быть всегда указан только один.
Указанная в вопросе ситуации свидетельствует о совершении регистратором действий по погашению записи об ипотеке. С заключением договора об ипотеке ипотека не прекращается. Регистрации подлежит лишь сам договор об ипотеке. У государственных регистраторов нет законных оснований погашать запись об ипотеке самостоятельно (ст. 25 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Дата опубликования: 25.07.2008 г.
-
10.8.12. Зависит ли отношение учтенного дохода от пенсии к общей сумме учтенного дохода согласно Стандартам, для применения по данной категории КЗ 40%?
Нет, не зависит. В соответствии с п. 2.3.5. Части 1 Стандартов, в случае получения указанной категорией граждан Ипотечного кредита (займа) в большем размере, подтверждение доходов осуществляется в общем порядке. Дата опубликования: 04.08.2008 г.
-
10.8.13. В приведенных на сайте "Разъяснениях о применении ст. 30 ФЗ «О банках и банковской деятельности» согласно редакции, установленной Федеральным законом от 08.04.2008 г. N 46-ФЗ "О внесении изменений в статью 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности" указано, что "График погашения полной суммы, подлежащей выплате заемщиком, необходимо отражать в составе кредитного договора в виде дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью договора, с указанием данных по форме приложения к Указанию."
Вместе с тем в Указаниях ЦБ РФ №2008-У от 13.05.2008 график погашения полной суммы, подлежащей выплате заемщиком, может быть доведен до заемщика в качестве приложения к кредитному договору (дополнительного соглашения к кредитному договору).
Можем ли мы доводить до заемщиков вышеуказанный график в составе кредитного договора в виде Приложения к нему?
Да, можно. До внесения соответствующих изменений в типовую форму кредитного договора, кредитные организации праве самостоятельно вносить изменения в части касающейся обязательного отражения полной стоимости кредита в соответствии с требованием законодательства. Дата опубликования: 24.10.2008 г.
-
10.8.14. Является ли препятствием к рефинансированию отсутствие в штампе государственной регистрации ипотеки населенного пункта?
Нет, не является. Для целей рефинансирования достаточно в штампе регистрационной надписи на документах наличия в качестве места проведения государственной регистрации ипотеки двухзначного номера регистрационного округа, являющегося частью номера государственной регистрации ипотеки.
Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
10.8.15. Подлежит ли государственной регистрации соглашение об аннулировании Закладной?
Подтверждается ли факт регистрации такого соглашения штампом регистрации?
Соглашение между должником по обеспеченному ипотекой обязательством, залогодателем и законным владельцем закладной об изменении ранее установленных условий закладной (внесение изменений в содержание / аннулирование закладной с выдачей новой) подлежит государственной регистрации. Произведенная государственная регистрация удостоверяется путем проставления регистрирующим органом на соглашении штампа регистрационной надписи на документах. Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
10.8.16. Нужно ли предоставлять на выкуп/экспертизу копии незаполненных страниц паспорта Заемщика/Залогодателя?
Перечень страниц паспорта Заемщика/Залогодателя, в обязательном порядке предоставляемых на выкуп/ экспертизу указан в Приложении №14 к Стандартам Агентства. Дополнительные копии страниц паспорта предоставляются по требованию Агентства или уполномоченного им лица (в том числе по требованию Экспертной организации).
Дата опубликования: 29.12.2008 г.
-
10.8.17. В случае обнаружения ошибок в трудовых книжках и справках 2-НДФЛ при проведении экспертизы кредитных дел, какие из них являются существенными и могут повлиять на предоставление заемщику кредита (займа)?
Существенными и требующими обязательного устранения являются замечания о несоответствиях, выявленных непосредственно в информации, влияющей на идентификацию заемщика, т.е. паспортные данные, место его регистрации, место его работы, на исчисление стажа и доход. Агентство не требует обязательного устранения ошибок, выявленных в информации о коде налогового вычета в справках 2-НДФЛ, если их наличие не влияет на сумму дохода заемщика, учитываемую при расчета коэффициента П/Д.
Дата опубликования: 21.09.2009 г.
-
10.8.18. Исходя из пунктов 5.6. Раздела 5 Общей части Стандартов, 4.4 Раздела 4 Части 1 Стандартов, 1.9.7. Раздела 1 Части 2 Стандартов представляется возможным выдать кредит на приобретение квартиры, на которую в момент регистрации сделки купли-продажи было зарегистрировано обременение в пользу третьего лица. После выдачи кредита предполагается снятие данного обременения.
Будет ли осуществлен Агентством выкуп кредита, выданный на приобретение квартиры, на которой в момент подписания договора купли-продажи было зарегистрировано обременение?
В соответствии с п. 4.4 Части I Стандартов на дату оформления документов по Ипотечной сделке (в частности, составлении договора купли-продажи Жилого помещения) зарегистрированные ранее обременения (ограничения) права собственности на Жилое помещение могут быть.
В пунктах 5.6 Общей части и 1.9.7 Части II Стандартов говорится о Предмете ипотеки, т.е. Жилом помещении, ипотека которого уже зарегистрирована. В соответствии с этими пунктами именно Предмет ипотеки должен быть свободен от любых прав третьих лиц и на момент предложения к выкупу Агентству должны отсутствовать какие-либо ограничения (обременения) Предмета ипотеки, за исключением обременения правами Поставщика.
Таким образом, если на дату предложения Закладной Агентству на рефинансирование все ограничения (обременения) Предмета ипотеки правами третьих лиц будут сняты (будет присутствовать обременение только правами Поставщика), то такая Закладная может быть рассмотрена Агентством на предмет рефинансирования.
При этом обращаем внимание на то, что в соответствии со ст. 14 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в Закладной указываются ограничения (обременения) прав на Жилое помещение (раздел 5 типовой формы закладной) на момент выдачи Закладной первоначальному залогодержателю. Следовательно, все ограничения (обременения) прав, которые на момент перехода права собственности и регистрации ипотеки будут сняты, при составлении закладной указывать не следует.
Также просьба внимательно отнестись к требованиям п. 5.6 Общей части и 1.9.7 Части II Стандартов при оформлении сделок при ипотеке в силу договора (залоге имеющегося Жилого помещения).
Дата опубликования: 21.09.2009 г.
|
| пн | вт | ср | чт | пт | сб | вс |
|
|
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
|
6
|
7
|
8
|
9
|
10
|
11
|
12
|
|
13
|
14
|
15
|
16
|
17
|
18
|
19
|
|
20
|
21
|
22
|
23
|
24
|
25
|
26
|
|
27
|
28
|
29
|
|
|
|
|
|
Февраль
